寫字樓

　　2022年第一季度亞太區(qū)寫字樓市場摘要

　　在本報告跟蹤的23個城市中，21個城市的租金在本季度保持穩(wěn)定或上漲，而上一季度為13個城市

　　在本報告跟蹤的城市中，上海在2022年第一季度錄得4.2%的最高同比增長，而上海同期同比下降了4.5%；

　　按季度計算，班加羅爾的租金上漲了5.8%，高于上一季度1%的環(huán)比增長；

　　本報告將從2022年第一季度開始將胡志明市納入追蹤城市。其租金季度環(huán)比增長0.7%，同比持平。

　　亞太市場分區(qū)概覽

　　大洋洲

　　隨著多個城市的激勵措施趨于平穩(wěn)，該地區(qū)的整體租金在2022年第一季度略有上升。受惠于國際邊界的重新開放、就業(yè)增加以及政府推動恢復中央商務區(qū)的工作活動，過去兩年對租金和激勵措施的消極影響可能已經(jīng)停止。因此，在金融和專業(yè)服務行業(yè)需求的推動下，租賃活動得到提振。

　　然而，各城市空置率的變化方向有所不同，如2022年將有更多的新增供應進入墨爾本和悉尼等市場，從而推升空置率。同樣，奧克蘭的租金也在增長，預計在2022年將繼續(xù)保持這一趨勢，因為新增供應預計在2023年大舉進入市場。

　　東南亞

　　盡管當前的主要變種“奧密克戎”(Omicron)與其他任何地區(qū)一樣影響了東南亞，但由于人們學會了如何應對疫情，許多城市沒有實施封鎖。本指數(shù)追蹤的所有東南亞城市的GDP均有所上升，這表明商業(yè)情緒的確在緩慢復蘇，我們將在未來幾個月繼續(xù)觀察這一積極趨勢。

　　總體而言，所有東南亞城市在新季度的租金都保持穩(wěn)定或上漲。租金增長出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，平均租金環(huán)比上漲0.7%。雅加達以2%的季度增長率引領寫字樓市場復蘇，其次是新加坡，環(huán)比增長率為1%。除金邊、曼谷和胡志明市，其他城市整體空置率仍保持高位。就目前而言，東南亞寫字樓市場租金很可能已經(jīng)觸底，我們預計其將持續(xù)加速反彈。

　　東亞

　　面對新冠肺炎的反復、經(jīng)濟增長放緩以及新增供應入市，預計中國的寫字樓市場在2022年緩慢復蘇。這種不太樂觀的看法逐漸滲透到2022年第一季度，辦公空間需求減弱。除上海之外，該指數(shù)追蹤的大中華地區(qū)所有城市的空置率均有所上升，上海的空置率環(huán)比下降0.8%。上海的租金未能保持從2021年第四季度以來的上漲勢頭，再次下降了0.4%。大中華地區(qū)的寫字樓供應將上升，這將進一步推升空置率。然而，隨著市場慢慢恢復正常，在一線城市強勁基本面的支撐下，我們預計不確定性將企穩(wěn)。

　　南亞

　　與上季度相比，國家首都地區(qū)(NCR)和孟買在2022年第一季度寫字樓租金保持穩(wěn)定。班加羅爾再次成為例外，錄得租金5.8%的增長，這是由于IT公司回流的早期復蘇跡象?？萍脊局鲗е赓U活動的大部分需求，且將在未來幾年持續(xù)這一態(tài)勢。這種強勁的租賃需求與印度的租戶在兩年后開始允許員工返回、疫苗接種率上升到略高于70%的水平是有密切關聯(lián)的。

　　我們預測，在2022年剩下的時間里，將會有更多的雇主開放他們的工作場所，這對印度一線城市的辦公市場來說是個好兆頭。

　　萊坊全球商業(yè)物業(yè)服務部主管Tim Armstrong表示，新型冠狀肺炎疫情的多次反復使得年初的市場樂觀情緒有所調(diào)和，且中國上海及中國內(nèi)地的一些一級市場重新收緊流動限制。此外，亞太地區(qū)的持續(xù)經(jīng)濟復蘇也受到俄烏戰(zhàn)爭的影響，并導致能源價格飆升及通貨膨脹壓力。因此，我們認為該地區(qū)的經(jīng)濟增長情況可能低于預期。盡管如此，亞太寫字樓市場并不像其他地區(qū)那樣直接受到宏觀經(jīng)濟不確定性的影響。尤其是對重新開放持樂觀態(tài)度的國家，鑒于施工材料成本上升及工期延誤，企業(yè)正選擇采取更果斷的租賃決策。

　　萊坊亞太研究部負責人李敏文表示，市場仍在發(fā)出喜憂參半的信號，尤其是在寫字樓租賃需求不斷變化的發(fā)展中國家。由于經(jīng)濟復蘇在很大程度上依賴外國投資，今天的宏觀經(jīng)濟環(huán)境使市場比以往任何時候都更難預測。然而，在整個疫情期間，租金的下降并不像上次危機那樣嚴重。我們預計亞太地區(qū)寫字樓的租金和入住率在未來幾個季度不會受到供應方面的壓力。由于混合辦公模式是大勢所趨，租戶將不再像過去那樣過度依賴辦公空間，這將支持走出困境的市場穩(wěn)定的租賃需求。

　　來源：萊坊