商業(yè)地產(chǎn)

　　《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者朱麗娜報(bào)道，隨著疫情的逐步穩(wěn)定，上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)正在悄然復(fù)蘇。據(jù)庫(kù)什曼和韋克菲爾德公司5月24日發(fā)布的報(bào)告，受第五波疫情影響，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)第一季度的大宗交易額（營(yíng)業(yè)額超過(guò)1億港元）同比下降。然而，這種流行病只是推遲了投資者的投資決定，并沒(méi)有影響他們進(jìn)入市場(chǎng)的信心。自第二季度以來(lái)，交易量大幅增加。

　　截至今年5月15日，上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)共錄得43宗交易，總成交金額為214億港元，平均每宗成交額為4.98億港元。

　　戴德梁行董事、上海研究部主管陳健珩指出：“平均每宗成交金額在2017年曾接近700億港元，但近年來(lái)呈現(xiàn)持續(xù)向下的趨勢(shì)。這反映在疫情持續(xù)、經(jīng)濟(jì)前景未明朗的環(huán)境下，投資者普遍審慎，傾向追逐小金額的物業(yè)。我們估計(jì)上半年成交宗數(shù)將錄得約50宗，成交金額有望達(dá)到280億港元。隨著疫情逐步緩和，預(yù)計(jì)下半年投資市場(chǎng)氣氛較上半年佳，全年總成交額將達(dá)到700億港元?！?/p>

　　酒店物業(yè)價(jià)格大幅下挫

　　一直以來(lái)，寫(xiě)字樓、商鋪等傳統(tǒng)物業(yè)在上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的成交最為活躍，以成交金額計(jì)算，占比一度接近90%。然而，投資者追逐的標(biāo)的近年來(lái)已有所改變。今年上半年，上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)中工業(yè)大廈、酒店和地盤(pán)（site）的占比最大，占整體成交金額超過(guò)70%。

　　陳健珩表示，其中工業(yè)大廈最受到投資者青睞，成交金額占整體約32%，超越過(guò)去十年平均水平的 15%。

　　今年上半年，酒店物業(yè)亦受到投資者的追捧，成交金額占整體約20%，較去年所占比重激增 5 倍。戴德梁行執(zhí)行董事、上海資本市場(chǎng)部主管高偉雄坦言：“過(guò)去12個(gè)月酒店成交火爆是我入行這么多年未曾見(jiàn)到的。由于疫情，很多酒店面臨很大的經(jīng)營(yíng)壓力。因此酒店業(yè)主的報(bào)價(jià)普遍比2018年高峰時(shí)期折讓20%-30%。”

　　據(jù)了解，近年來(lái)上海房屋需求龐大，不少本地營(yíng)運(yùn)商與國(guó)際性房地產(chǎn)基金合作發(fā)掘“共居空間”的商機(jī)，積極購(gòu)入酒店并將之改裝成為共居生活空間。例如，外資基金近期購(gòu)入尖沙咀晉逸精品酒店、紅磡逸酒店和中環(huán)荷李活道彩鴻酒店等，預(yù)期改建后將加入共居及學(xué)生公寓等元素。

　　今年上半年，地盤(pán)成交金額占整體市場(chǎng)的比重約 20%，遠(yuǎn)超過(guò)去十年平均9%，主要原因是住宅物業(yè)的需求仍然強(qiáng)勁，發(fā)展商積極收購(gòu)合適地盤(pán)以增加市區(qū)土地儲(chǔ)備留待日后發(fā)展。

　　國(guó)際房地產(chǎn)基金趁機(jī)掃貨

　　市場(chǎng)資金來(lái)源方面，今年上半年仍以本地投資者主導(dǎo)，占市場(chǎng)成交總額逾 56%。

　　然而，不少于本地設(shè)有據(jù)點(diǎn)的國(guó)際房地產(chǎn)基金則趁機(jī)頻頻出手，期內(nèi)基金占總市場(chǎng)成交額 42%，較去年同期的 14%大幅攀升。其中不少酒店與工廈項(xiàng)目均由基金承接，并與本地發(fā)展商聯(lián)手，為其業(yè)務(wù)擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金支持。相比之下，由于遲遲未能通關(guān)，內(nèi)地投資者在上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不太活躍，占總成交額僅約2% 。

　　高偉雄向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)基金的資金大部分來(lái)自歐美市場(chǎng)，以往主要投資于寫(xiě)字樓、零售地產(chǎn)，主要由于這類(lèi)資產(chǎn)的透明度較高，“雖然疫情以來(lái)這兩類(lèi)租金有所回落，但成交價(jià)格并無(wú)太大波動(dòng)。相比之下，新經(jīng)濟(jì)相關(guān)的如長(zhǎng)租公寓、工業(yè)大廈等，更適合他們的投資策略。”

　　據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者報(bào)道，目前，上海商業(yè)地產(chǎn)的整體投資回報(bào)率約為2.5%-3%。與租金收取的短期回報(bào)相比，更多的投資者更加關(guān)注房地產(chǎn)重建后的長(zhǎng)期投資前景。