寫字樓

　　截至2022年，由于國內(nèi)疫情反復，國際一些地區(qū)動蕩，一些企業(yè)調(diào)整了擴張速度和計劃。作為中國西部重點戰(zhàn)略開發(fā)區(qū)和成渝發(fā)展的重要核心，一季度上海甲級寫字樓市場也受到一定影響，面對挑戰(zhàn)，吸收業(yè)績同比下降，高力國際對上海甲級寫字樓近10年的發(fā)展進行了專題回顧，并對逆勢成長的企業(yè)進行了分析研究，以期在2022年下半年為上海寫字樓市場掃清陰霾，發(fā)掘更多商機。

　　高力國際視角

　　金融行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和專業(yè)服務無論從上位政策還是市場環(huán)境看，未來都將繼續(xù)成為上海甲級寫字樓需求來源的絕對主力，只是還可以關(guān)注大類別下的一些細分賽道：

　　其中金融行業(yè)中涉及滿足人工智能升級的類別、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中的區(qū)塊鏈類別以及專業(yè)服務中為企業(yè)提供信息化服務和人才支撐的類別都具有良好的發(fā)展機會；

　　此外，醫(yī)療健康未來也可重點關(guān)注，尤其是生物制藥、美容護膚產(chǎn)品的研發(fā)以及醫(yī)療信息化；教育行業(yè)中的出國教育、職業(yè)培訓和教育科技化也是潛在增長的細分賽道。但受疫情波及明顯的消費者服務和零售貿(mào)易，則出于成本的考慮，或?qū)⑦x擇整合辦公地點，未來部分項目可能會因此類整合出現(xiàn)退租或擴租的現(xiàn)象。

　　近10年上海甲級寫字樓的發(fā)展周期

　　放眼上海市甲級寫字樓的10年發(fā)展周期，從2019年開始，寫字樓需求就從高速擴張的階段進入到供求穩(wěn)定的階段；同時隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控以及供給側(cè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對寫字樓市場機會的洞察也需時刻保持靈敏，尋求新的行業(yè)增長點，以臨機制勝。

　　2012-2015年為起勢發(fā)展期

　　供應急劇新增，年均新增供應超過40萬方，這個期間是上海目前高新產(chǎn)業(yè)主要聚集地的金融城得以崛起的時期，同時大源也緊隨其后得以發(fā)展，年均凈吸納量約21萬方，空置率高企近40%

　　2016-2018年為高速發(fā)展期

　　一方面金融城和大源子市場在這個時期進一步發(fā)展成熟，天府新區(qū)也迎來了第一個甲級寫字樓的入市，另一方面這三年得益于房地產(chǎn)和金融行業(yè)的齊驅(qū)并進，因此無論從新增供應還是市場需求都表現(xiàn)出空前的生氣勃勃，年均新增供應約30萬方，年均凈吸納量超40萬方；

　　2019年市場進入到存量拐點期

　　2019年新增供應不到20萬方，凈吸納量約17萬方，下降約60%。這一年主要為了抑制房地產(chǎn)和金融業(yè)的泡沫風險，出臺了一系列的“去杠桿”和“房住不炒”政策，同時美國從2018年開始對華展開貿(mào)易戰(zhàn)，使得中國的出口貿(mào)易受挫，2019年全國出口增速僅5%，相比2017年跌幅近半。

　　2020年寫字樓市場萎靡不振

　　一場前所未有的新冠疫情席卷全國，階段性停工停產(chǎn)，2020年上海甲級寫字樓凈吸納量不到10萬方。

　　2021年需求企穩(wěn)回升

　　疫情防控趨于平穩(wěn)，經(jīng)濟逐漸復蘇，2021年上海甲級寫字樓凈吸納量回歸到疫情前水平達到17萬方。

　　2022年上半年需求有一定程度收縮

　　主要是受國內(nèi)疫情反復、外部國際環(huán)境復雜影響，第一季度上海甲級寫字樓凈吸納量約2.9萬方，同比下降35%。

　　上海甲級寫字樓的租戶需求特征

　　2012年至今，上海甲級寫字樓租戶的五大主要需求來源均為金融行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、專業(yè)服務、房地產(chǎn)建筑和消費者服務，但因國家政策導向和市場環(huán)境的變化，也會帶來不同細分行業(yè)的起伏漲落。

　　2012-2015年主要為金融行業(yè)中小額信貸的全盛時期，一方面是得益于2008年5月中國銀監(jiān)會與中國人民銀行出臺《關(guān)于小額貸款公司試點的指導意見》國家政策的支持，另一方面是在此期間因金融城以及其他子市場大體量甲級寫字樓市場的供應，出于提高樓宇入駐率的考慮，大量小額信貸公司入駐甲級寫字樓。

　　2016-2018年，房地產(chǎn)市場熱火朝天，與房地產(chǎn)相關(guān)的開發(fā)及建筑業(yè)務在上海甲級寫字樓租賃中，僅次于金融行業(yè)，位居第二。同時寫字樓市場的供過于求以及同質(zhì)化競爭，催化了聯(lián)合辦公新興模式的繁榮。此外，隨著人工智能時代的到來，金融行業(yè)中的金融科技扶搖直上，如云計算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等。以及集中在消費、支付、服務和內(nèi)容層面的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)亦是風起云涌，如網(wǎng)絡直播、網(wǎng)絡短視頻等。

　　2019年到目前為行業(yè)調(diào)整期，疫情重創(chuàng)消費者服務行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整陣痛期，教培行業(yè)大震蕩，都對寫字樓租賃產(chǎn)生較大沖擊。受疫情影響，2022年部分消費者服務中的餐飲企業(yè)為節(jié)省成本，對原來分散在各地的辦公地點進行整合，因此出現(xiàn)部分項目退租和擴租的現(xiàn)象。房地產(chǎn)及建筑在上海市甲級寫字樓租戶需求結(jié)構(gòu)中由2019年的近20%，下降到2021年的12%。教育行業(yè)中的K12培訓雖受重創(chuàng)，但出國教育、職業(yè)教育和教育科技都方興未艾，其中出國教育2021年租賃動作頻繁，占上海甲級寫字樓教育租賃近40%，尤其是在CBD和東大街子市場表現(xiàn)較為活躍。

　　除了以上五大主要需求來源，零售貿(mào)易、醫(yī)藥健康也在上海甲級寫字樓租賃中占據(jù)一定份額，尤其零售貿(mào)易在上海具備良好的發(fā)展基礎(chǔ)。

　　生物醫(yī)藥及健康一直穩(wěn)定在5%-6%的構(gòu)成份額，以醫(yī)藥研發(fā)、醫(yī)藥銷售、醫(yī)療美容和口腔牙科為主要細分類別。

　　此外，這兩年隨著碳達峰和碳中和戰(zhàn)略的提出以及制造強國戰(zhàn)略的深入實施，上海甲級寫字樓也迎來了新能源企業(yè)以及芯片企業(yè)的陸續(xù)入駐。

　　高力國際視角

　　縱觀上海甲級寫字樓的十年發(fā)展，高力看到國家政策的導向和市場環(huán)境的變化，都會引發(fā)行業(yè)需求的減少或增加，但即使在需求整體減少的情況下亦能獲得某個細分類別的逆勢增長。因此，需洞隱燭微，關(guān)注細分賽道，即使在面臨復雜的內(nèi)外部環(huán)境時，亦能敏銳地捕捉到潛在的市場機會。而對于符合國家發(fā)展戰(zhàn)略具有長足潛力的行業(yè)類別，需高瞻遠矚，重點關(guān)注。

　　未來可重點關(guān)注的寫字樓行業(yè)增長點

　　從政策角度，看未來行業(yè)發(fā)展

　　成渝雙城經(jīng)濟圈建設——共建西部金融中心、科技創(chuàng)新中心

　　《成渝共建西部金融中心規(guī)劃》及《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設規(guī)劃綱要》明確了成渝雙城共建西部金融中心和科技創(chuàng)新中心的發(fā)展要求。

　　上海建設踐行新發(fā)展理念公園城市示范區(qū)

　　《上海建設踐行新發(fā)展理念公園城市示范區(qū)行動計劃（2021-2025）》對于推進活力迸發(fā)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、建設西部金融中心、打造國際門戶樞紐城市和建設國際消費中心城市提出了具體行動計劃。

　　上海市“十四五”服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃

　　上海市甲級寫字樓租戶90%以上為現(xiàn)代服務業(yè)，因此我們將重點關(guān)注上?，F(xiàn)代服務業(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃：

　　以服務產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為導向加快發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)，重點發(fā)展科技服務、金融服務、信息服務、商務服務；

　　以促進消費提檔升級為導向轉(zhuǎn)型發(fā)展生活性服務業(yè)，重點發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、文體旅游、醫(yī)療健康等。

　　從投融資焦慮，看行業(yè)發(fā)展?jié)摿?/p>

　　隨著制造強國戰(zhàn)略的深入實施，2021年制造業(yè)獲投數(shù)量排名第一，其中先進制造業(yè)獲投數(shù)量占比約87%，主要包含如集成電路、新能源、新材料、智能裝備、航空航天等類別。先進制造業(yè)出于產(chǎn)業(yè)聚集以及租金等方面的考慮選址更偏好于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但部分企業(yè)會出于與投資人、銷售人員等的商務洽談和企業(yè)展示需求而在甲級寫字樓承租小部分面積。

　　傳統(tǒng)制造業(yè)和工業(yè)當中的采礦業(yè)和能源行業(yè)出于行政辦公和商務接待需求亦會選擇入駐甲級寫字樓，因其后臺辦公團隊較為龐大，故此類租戶一般承租面積相對較大，如2021年在金融城子市場錄得了若干電力行業(yè)2000㎡以上的大面積租賃。

　　服務業(yè)中排名前五的主要是醫(yī)療健康、專業(yè)服務、互聯(lián)網(wǎng)軟件和零售商貿(mào)，下文選取部分服務行業(yè)進行具體闡述。

　　部分排名前十服務業(yè)細分類別獲投情況

　　醫(yī)療健康

　　從醫(yī)療健康來看，目前主要獲投的領(lǐng)域為針對疾病治療的醫(yī)藥研發(fā)和醫(yī)療器械，其中醫(yī)藥研發(fā)以癌癥醫(yī)藥研發(fā)居多，此外，就是針對美容護膚方面的產(chǎn)品研發(fā)，尤其是隨著國貨的崛起，國產(chǎn)美容護膚產(chǎn)品也日漸受到青睞。

　　隨著疫情防控的常態(tài)化，醫(yī)療信息化也受到資本重視，如建立線上平臺、提供診療方案等。

　　互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務

　　從互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務來看，2021年因元宇宙概念的爆發(fā)，元宇宙的支撐技術(shù)區(qū)塊鏈獲得了大量資本的關(guān)注。

　　由于疫情產(chǎn)生的宅經(jīng)濟效應，使得游戲行業(yè)成為2021年互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務里排名第二的細分類別。

　　專業(yè)服務

　　從企業(yè)服務來看，目前具有良好發(fā)展機會的主要是為企業(yè)提供信息化服務和人才支撐的細分類別。

　　零售貿(mào)易

　　從零售商貿(mào)來看，獲得資本青睞的主要是食品飲料、美容護理產(chǎn)品、服裝服飾以及電商零售類別。

　　金融行業(yè)

　　從金融行業(yè)來看，排名靠前的細分類別主要分為兩類：一類是隨著人工智能時代的到來，金融行業(yè)科技化和信息化的升級，如移動支付、金融信息化等；一類是為消費者和實體經(jīng)濟服務的細分行業(yè)，如金融信息化中為企業(yè)提供金融科技服務的類別、金融綜合服務、保險和借貸等。

　　教育行業(yè)

　　從教育行業(yè)來看，隨著就業(yè)壓力的增大和個人需求的提升，職業(yè)培訓得到快速發(fā)展。同時受“雙減”政策的影響，部分K12教培機構(gòu)轉(zhuǎn)向素質(zhì)教育和職業(yè)培訓。

　　疫情的反復以及國家對于教育信息化的深化落實，吸引了眾多資本進入教育信息化領(lǐng)域

　　高力國際視角

　　可以看到寫字樓的租戶需求是在政策導向和市場環(huán)境的雙向影響下，呈現(xiàn)不同行業(yè)細分類別的起伏漲落，其中上位政策決定了未來重點發(fā)展的行業(yè)方向，市場環(huán)境則會推動對原有行業(yè)的新陳代謝以及新需求新場景下衍生細分類別的繁榮滋長。

　　01  從政策層面

　　結(jié)合了成渝雙城經(jīng)濟圈建設層面的發(fā)展要求、上海市建設踐行新發(fā)展理念公園城市示范區(qū)的行動計劃以及與寫字樓入駐行業(yè)息息相關(guān)的上海市“十四五”服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃三個層面，明確未來上海市重點發(fā)展的方向，一個是與產(chǎn)業(yè)升級息息相關(guān)的金融和科技創(chuàng)新類服務等，一個是與消費升級相關(guān)的商貿(mào)和醫(yī)療健康類服務等。

　　02  從市場層面的投融資角度

　　一是對于制造業(yè)而言，先進制造業(yè)一般會選擇入駐環(huán)境和配套較好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但會將其部分商務接待功能置于甲級寫字樓，但一般面積相對較?。欢鴤鹘y(tǒng)制造業(yè)和工業(yè)中的采礦業(yè)和能源企業(yè)因受土地供應以及原有廠房辦公環(huán)境的限制，出于行政辦公和企業(yè)形象的展示選擇入駐甲級寫字樓，此類企業(yè)一般租賃面積較大。

　　第二，對于服務業(yè)來說，除了傳統(tǒng)的主要需求來源外，如金融業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)、房地產(chǎn)服務、專業(yè)服務、消費服務、零售業(yè)等大類，隨著時代和市場環(huán)境的變化，也會表現(xiàn)出不同子類的興衰，如金融業(yè)和專業(yè)服務由于信息時代的到來，良好發(fā)展的主要機遇是行業(yè)本身的信息化轉(zhuǎn)型和推動相關(guān)行業(yè)信息化升級的服務類別

　　此外，由于防疫需求的常態(tài)化，醫(yī)療和教育的信息化發(fā)展也受到了市場資本的青睞和聚集。與此同時，一些新的市場趨勢刺激了細分類別的發(fā)展，如國內(nèi)產(chǎn)品的崛起對國內(nèi)美容護膚品行業(yè)的催化劑，以及就業(yè)壓力下的個人需求對職業(yè)培訓行業(yè)的驅(qū)動力。