房地產

　　并不是新鮮事物的“房票”，在這輪樓市松綁政策大潮中，引發(fā)了廣泛的關注。人們熱議的起點是今年以來放松力度頗大的鄭州。

　　6月20日，《鄭州市大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法（暫行）》正式掛網，對房票、房票安置辦法、獎勵及優(yōu)惠政策、房源籌措等進行了解釋和規(guī)定，但尚無更多具體細則。

　　事實上，房票并不是本輪樓市調控的創(chuàng)新手法。2015年時就有城市在棚戶拆遷安置中推出了房票政策，在2016年的去庫存大潮下，許多城市跟進采用該政策，此后2018年隨著棚改貨幣化安置政策漸次離場，房票也逐步落下帷幕。

　　2022年以來，房地產持續(xù)下行的背景下，房票補償再出江湖。

　　不完全統(tǒng)計顯示，今年3月以來，全國已有15個城市陸續(xù)在房票安置方面有所行動，或以征求意見稿形式發(fā)布房票政策，或已公布政策細則并實施，而較早啟動的城市則已開始發(fā)放房票。上述15個城市包括信陽、宜賓、常熟、江陰、溫州、南京市溧水區(qū)、鄭州等。

　　各地關于房票的規(guī)定略有不同，但整體邏輯一致。具體來看，房票安置措施是指政府向被征收房屋的所有權人，根據房屋價值發(fā)放等額面值的房票，被征收人可以憑房票在有效期內購買合作開發(fā)商的樓盤。

　　如果被征收人選擇房票安置，就意味著既放棄房屋產權調換，也不領取現(xiàn)金，而是以一種未來可以用于購房的結算憑證，抵扣購房價款。

　　為了推行這一政策，各地一般會設置獎勵金額，即選擇房票的居民，其抵扣房款的規(guī)模，一般要大于選擇現(xiàn)金補償居民所能獲得的補償款。另外，一些地方對房票的使用期限是有約束的。在開發(fā)企業(yè)取得房票之后，再向政府申請結算。

　　業(yè)內普遍認為，房票制度是個相對多贏的拆遷安置方式。

　　中信證券研報指出，房票模式之下，地方政府在拆遷補償方面的支付壓力大幅下降，啟動資金的問題得到了解決，而土地出讓的回款時間則沒有明顯變化。“由于房票的存在，政府的拆遷補償款實際是在開發(fā)企業(yè)完成銷售行為之后，以相應對價支付給開發(fā)企業(yè)，政府現(xiàn)金流出的時間明顯推遲了。”

　　浙商證券地產分析師楊凡認為，棚改貨幣化后對于資金的使用不一定有硬性要求，但房票的使用有明確指向，兌換標的通常為合作房企的新房，且通常有18-36個月的有效期限制。房票有助于推動所在城市成交量的修復，并通過成交量修復帶動市場活躍度修復。

　　南京房地產業(yè)內人士向第一財經表示，原本拆遷安置需求是由政府通過拆遷安置房、保障房、貨幣去解決，基本不會流通到市場上，但現(xiàn)在政府通過“房票”方式直接過渡到市場，等同變相增加市場需求，對樓市成交將產生助益。

　　“房票模式可能加速推進舊改和棚改，釋放居民自住和改善性住房需求，拉動房地產開發(fā)投資。而且，由于房票是限區(qū)域的，故而因城施策是完全可能的，房票一般不會造成一線城市房價上漲?！敝行抛C券研報提到，“對被拆遷者來說，由于房票金額一般要大于貨幣補償金額，其買房的實際負擔下降，也取得了實惠?！?/p>

　　在廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，房票安置也有利于滿足被拆遷者差異化的購房需求。在傳統(tǒng)的拆遷實物補償下，只能被動接受某區(qū)域的某項目，特別是原址原建設。但目前，樓市進入新時代，被拆遷人的需求差異比較大，包括選擇居住的區(qū)域、房源品質、戶型、開發(fā)商品牌等。

　　據了解，南京溧水區(qū)的房票安置政策下，還構建了“房產超市”服務平臺，將商品房、二手房、已分配安置房納入“房產超市”進行交易。

　　作為較早公布房票政策細則的地方政府，信陽市房票政策實施進度較快，5月，首批經審核可用于房票購房的項目公布，共包含商品房項目11個，683套住房；安置房項目12個，2604套住房。當前信陽市首批房票已開始發(fā)放。

　　另據第一財經了解到，目前張家港市鳳凰鎮(zhèn)也作為試點，開始執(zhí)行房票安置。當地采用了定向房票安置，首批暫定300張，有效期為3個月，當地有兩個商業(yè)小區(qū)的房源可供選擇安置。若被拆遷人未在有效期內購房，房票逾期失效，仍按原拆遷安置方式安置。

　　據張家港當地媒體報道稱，一套房對應一張房票，房票的面額依據拆遷協(xié)議中約定的安置房戶型面積乘以7000元/平方米進行結算。

　　相較而言，這一安置結算價格低于鳳凰鎮(zhèn)當地的房價。鏈家網數據顯示，二手房掛牌價格則在9000元/平方米以上；而目前當地三個在售新房參考均價都在一萬元以上，兩個可供安置選擇的項目亦在其中。

　　上述一可選項目銷售告訴記者，房票換房的客戶有專門負責的銷售對接，價格與正常銷售的房源價格有所不同。

　　不過，另一可選項目專門負責對接房票客戶的銷售人員則表示，房價對所有客戶保持統(tǒng)一，并不會因房票換房而有所變動。“1月份，我們項目推出的房源成交均價在11000元，也是項目里位置最好的，目前加推的房源均價在10500元左右?！痹撲N售人員介紹，相當于現(xiàn)在的價格比之前的成交價還低。

　　“這會售樓處大廳已坐滿了客戶，基本上都是前來簽約的，房票、安置協(xié)議都拿到了?！?月21日午后，上述銷售人員介紹。另有張家港當地的中介人士表示，鳳凰鎮(zhèn)不少人選擇了房票換房。

　　該銷售人員介紹，其實當地很多動遷安置房并不好賣，有房子報價在6、7000元，但是實際成交情況并不好，“港口社區(qū)的、清水村的房子4000多元都很難出手，”而整個鳳凰鎮(zhèn)的房票面額都是7000元/平方米，“所以港口社區(qū)來換房的很多。”

　　“雖然當前我國住房的整體存量規(guī)模并不低，但老舊房屋數量不小，居民提升居住品質的需求遠未得到滿足，”中信證券研報指出，短期穩(wěn)增長的壓力之下，房票模式確實具備進一步探索和推廣的可能性。