寫字樓

　受第五波疫情影響，原本穩(wěn)步復(fù)蘇的辦公樓和商鋪?zhàn)赓U活動(dòng)在今年第一季下半季變得平靜，拖累了租金表現(xiàn)。上海甲級(jí)寫字樓整體租金季度下降不到1%。隨著疫情的發(fā)展和新大型項(xiàng)目的完成，預(yù)計(jì)下半年租賃市場(chǎng)將比上半年更加活躍。另一方面，上海零售業(yè)前兩個(gè)月總銷量也創(chuàng)疫情以來(lái)新低，導(dǎo)致主要零售區(qū)租金較上季下降約3%。租賃活動(dòng)預(yù)計(jì)將在第二季后恢復(fù)，但預(yù)計(jì)在放寬社會(huì)距離限制后，再加上優(yōu)惠券的推動(dòng)。

　　戴德梁行上海董事總經(jīng)理及項(xiàng)目/企業(yè)服務(wù)部主管蕭亮輝稱，在存量較高的情況下，相信短期內(nèi)租金反彈的機(jī)會(huì)較低，預(yù)期需要在市場(chǎng)消化大部分存量后才有機(jī)會(huì)上升，但料最快亦要1-2年后。未來(lái)如果需求回復(fù)正常，相信寫字樓租金會(huì)維持平穩(wěn)，因下跌空間已不大。

　　今年一月份寫字樓租金表現(xiàn)大致平穩(wěn)，惟自二月起新冠疫情嚴(yán)峻，租賃活動(dòng)明顯較之前淡靜，整體租金按季回落約0.9%，按年則下跌3.1%。就分區(qū)而言，以港島東及港島南的租金跌幅較大，按季分別下滑2.2%及1.5%。隨著疫情有望受控及逐步放寬社交距離措施，加上租金距離2019年的高位已有接近27%的累計(jì)跌幅，相信寫字樓租金大幅下跌的空間不大，預(yù)計(jì)第二季只有大約50至100點(diǎn)子的下跌空間。不過預(yù)料下半年租賃活動(dòng)會(huì)陸續(xù)恢復(fù)，租金走勢(shì)可望回復(fù)平穩(wěn)。

　　吸納量方面，上半季錄得不少租賃成交個(gè)案，其后因收緊防疫措施令不少業(yè)主及租戶暫停睇樓活動(dòng)，引致成交減少。首季各分區(qū)市場(chǎng)總凈吸納量連續(xù)第三個(gè)季度錄得正數(shù)，達(dá)245,100平方尺。首季度新租賃成交以銀行及金融行業(yè)租戶(34.7%)占比最大，其次為消費(fèi)品及制造業(yè)(12.8%)，政府機(jī)構(gòu)和運(yùn)輸及物流行業(yè)也較之前活躍。受新項(xiàng)目落成因素影響，首季度整體待租率維持于13.6%水平。

　　蕭亮輝預(yù)計(jì)2022年全年將錄得30萬(wàn)至50萬(wàn)平方尺的凈吸納量，當(dāng)中銀行及金融業(yè)仍將是今年寫字樓需求的主力，專業(yè)服務(wù)業(yè)及物流業(yè)也將保持活躍。另外，下半年在非核心地區(qū)將有三個(gè)大型項(xiàng)目相繼落成，總樓面面積約有230萬(wàn)平方尺，相信新項(xiàng)目將刺激租戶的擴(kuò)充或搬遷活動(dòng)，但龐大的供應(yīng)量將難免于短期內(nèi)推高整體市場(chǎng)的待租率至大約16-17%水平。

　　至于港府派發(fā)消費(fèi)券的效果何時(shí)顯現(xiàn)，戴德梁行上海商鋪部、代理及管理服務(wù)主管及執(zhí)行董事林應(yīng)威表示，相信今季已會(huì)逐步反映成效。

　　隨著最近疫情的穩(wěn)定，預(yù)計(jì)社會(huì)距離措施將逐步放寬。林英偉預(yù)計(jì)，第二季度整體租金下降的空間很小，預(yù)計(jì)將在第三季度逐步恢復(fù)。在第五波疫情中首當(dāng)其沖的餐飲業(yè)，多地區(qū)商店的租金下降了約3%。他指出，政府放松對(duì)餐飲業(yè)的限制，再加上新一輪對(duì)消費(fèi)券的增持，相信有助于推動(dòng)餐飲業(yè)重新起步。他預(yù)測(cè)，消費(fèi)者債券將主要導(dǎo)致餐館的租賃，以及運(yùn)動(dòng)和化妝品等負(fù)擔(dān)得起的消費(fèi)品，而奢侈品零售商在沒有清關(guān)的情況下仍然非常謹(jǐn)慎。