寫(xiě)字樓

2022年進(jìn)展一半以上，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了許多意想不到的曲折和調(diào)整。隨著寬松政策的逐步增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)也感受到了今年6月夏天的復(fù)蘇。

　　跨過(guò)“倒春寒”

　　“從短期來(lái)看市場(chǎng)已經(jīng)觸底，并不是觸底反彈，而是一個(gè)緩慢溫和的恢復(fù)過(guò)程?！苯?，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在股東大會(huì)上雖稱(chēng)“這是我從業(yè)以來(lái)壓力最大的一段時(shí)間”，但仍一反長(zhǎng)期以來(lái)的悲觀論調(diào)，給出了積極強(qiáng)心的論斷。

　　向來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)扮演著意見(jiàn)領(lǐng)袖的郁亮發(fā)聲，也讓地產(chǎn)股久違地出現(xiàn)了向上波動(dòng)行情。次日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊接連逆市走強(qiáng)，甚至有多家房企、物企掀起了漲停潮。

　　郁亮的信心背后也有著數(shù)據(jù)支撐：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(zhǎng)25.8%，銷(xiāo)售額環(huán)比增長(zhǎng)29.7%，實(shí)現(xiàn)今年以來(lái)單月環(huán)比首次提高。

　　這是一個(gè)積極信號(hào)。2022年以來(lái)，房地產(chǎn)已經(jīng)走過(guò)了嚴(yán)峻的4個(gè)月。

　　越過(guò)1月、2月傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季，受多地疫情反復(fù)等超預(yù)期因素影響，“倒春寒”來(lái)襲，“金三銀四”爽約。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售與投資雙雙進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)。

　　前4個(gè)月的萎靡也讓上半年的銷(xiāo)售規(guī)模整體承壓。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積降幅超四成，購(gòu)房者置業(yè)信心不足，成交規(guī)模為近幾年同期最低水平，市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。

　　好在，復(fù)蘇的信號(hào)終于在5月出現(xiàn)。行業(yè)主要指標(biāo)開(kāi)始改善，單月新房銷(xiāo)售規(guī)模和開(kāi)發(fā)投資規(guī)模分別環(huán)比上漲26%和14%，市場(chǎng)信心開(kāi)始恢復(fù)。

　　“在政策面持續(xù)寬松的情況下，購(gòu)房的環(huán)境越來(lái)越好，到了5、6月，政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，購(gòu)房需求逐漸被釋放，購(gòu)房便利程度逐漸被增加，銀行信貸等也都給予了比較大的支持，所以說(shuō)最新數(shù)據(jù)跟政策非常匹配?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　正如嚴(yán)躍進(jìn)所言，刷新記錄的政策規(guī)模成為了此輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的重要推力。

　　需求端：政策頻出扶持購(gòu)房

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，各地出臺(tái)樓市寬松政策已超460次，覆蓋城市超200個(gè)，次數(shù)刷新歷史記錄。

　　各地推出的政策主要著眼需求端，包含放松限售限購(gòu)、降低首付比例、降低房貸利率等等，其中尤以公積金政策的調(diào)整最為頻繁。例如，6月便有接近30城提高公積金貸款額度和降低首付比例，超過(guò)20城市發(fā)放各種購(gòu)房補(bǔ)貼。

　　除了政策數(shù)量多，發(fā)布政策的城市級(jí)別也越來(lái)越高。一季度，政策暖風(fēng)自三四線城市風(fēng)起，等到了4-6月，二線城市“加入群聊”并逐漸成為政策推出的主力，甚至有南京、上海上海、上海、廈門(mén)等傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市也踏入穩(wěn)樓市行列。

　　但整體來(lái)說(shuō)，今年各地出臺(tái)的政策仍多是在上一輪樓市放松周期中出現(xiàn)過(guò)的“老朋友”，如，放松限購(gòu)、限貸、限售等均為傳統(tǒng)樓市調(diào)控常見(jiàn)的“五限”放松，鄭州等地不久前推出的房票安置政策也是2015年的“舊招新用”。

　　若是看本輪放松周期里的創(chuàng)新，也有“點(diǎn)”“面”之分。從個(gè)別城市看，長(zhǎng)沙“以租換購(gòu)”思路走出了“租出去就算無(wú)房”的理念，被稱(chēng)為是打通了長(zhǎng)沙新房、二手房和租房市場(chǎng)間的通道的奇招；溫州推出“安居貸”著眼房貸負(fù)擔(dān)，讓房貸也能“先息后本”，留出了前三年只還利息的緩沖期。

　　從趨勢(shì)上看，補(bǔ)貼二孩、三孩政策成為了本輪扶持樓市的創(chuàng)新方向，形成一定規(guī)模。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有十余城出臺(tái)針對(duì)二孩、三孩家庭的購(gòu)房寬松政策，包括放松限購(gòu)、購(gòu)房補(bǔ)貼等。

　　“多城出臺(tái)針對(duì)二孩、三孩家庭的購(gòu)房政策，達(dá)到了一箭雙雕的效果，既促進(jìn)了合理購(gòu)房需求的釋放，也在一定程度上達(dá)到了鼓勵(lì)生育、促進(jìn)人口增長(zhǎng)的目的。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄稱(chēng)。

　　供應(yīng)端：土拍回暖促進(jìn)拿地

　　再看供應(yīng)端。上半年，企業(yè)資金壓力不減疊加市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)延續(xù)，房企新開(kāi)工積極性不足。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-5月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為5.2億平方米，同比下降30.6%；房屋竣工面積為2.3億平方米，同比下降15.3%。

　　重點(diǎn)城市短期庫(kù)存穩(wěn)定在相對(duì)高位，也讓出清周期有所延長(zhǎng)。截至5月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積處于2017年以來(lái)的相對(duì)高位。若按近6個(gè)月月均銷(xiāo)售面積計(jì)算，短期庫(kù)存出清周期為18.9個(gè)月，較2021年末延長(zhǎng)5.0個(gè)月。

　　但6月以來(lái)，土地市場(chǎng)同樣有了明顯回暖。6月監(jiān)測(cè)城市出讓金總額較5月增逾六成，其中上海以近864億元領(lǐng)跑；長(zhǎng)三角地區(qū)宅地密集入市，占據(jù)出讓金總額榜單八席。

　　“由于今年集中供地次數(shù)增加至4次，也增加了房企拿地靈活性，優(yōu)質(zhì)地塊占比提升，未來(lái)供地將‘量縮價(jià)漲’；預(yù)計(jì)下半年土拍規(guī)則繼續(xù)放寬，降門(mén)檻、降地價(jià)、提利潤(rùn)，提升企業(yè)拿地意愿。”中指研究院認(rèn)為。

　　筑底已至，何時(shí)反彈？

　　從政策吹動(dòng)疲軟的大環(huán)境，到五六月翹尾的行情，今年樓市大戲的上半場(chǎng)已十分精彩。持續(xù)改善的供需環(huán)境讓6月樓市呈現(xiàn)出“環(huán)比增速擴(kuò)大、同比降速收窄”的筑底態(tài)勢(shì)，下一步的復(fù)蘇又將從何開(kāi)始？

　　“購(gòu)房者信心持續(xù)回歸，6月份全國(guó)新房的找房熱度呈現(xiàn)總體上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，一線城市的上漲尤為明顯，體現(xiàn)出其強(qiáng)勁的反彈力度。”近日，58同城、安居客發(fā)布的2022年《6月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，6月全國(guó)新房找房熱度環(huán)比上漲2.3%，一線城市新房找房熱度環(huán)比上漲16.9%。

　　“上半年的政策對(duì)于改善型需求拉動(dòng)力度明顯增大，不少城市通過(guò)限購(gòu)放松快速將潛在購(gòu)房群體轉(zhuǎn)變成實(shí)際購(gòu)房群體，預(yù)計(jì)下半年全國(guó)整體商品房銷(xiāo)量會(huì)明顯超過(guò)上半年?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析認(rèn)為，市場(chǎng)去化仍將面臨區(qū)域分化，不僅體現(xiàn)在城市之間，板塊之間的分化也將表現(xiàn)得更為明顯。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，一線城市和熱點(diǎn)二線城市仍將在本輪復(fù)蘇中發(fā)揮主導(dǎo)作用。同時(shí)，二線城市與三四線城市的分化將加劇，東部核心城市群的熱點(diǎn)二線城市和三四線城市可能率先企穩(wěn)升溫。