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2022年上半年，中國房地產(chǎn)市場的下行壓力持續(xù)。由于市場信心不足，多地爆發(fā)疫情，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)上半年業(yè)績遠(yuǎn)低于近年同期。據(jù)科瑞房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，1-5月，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)累計業(yè)績規(guī)模同比大幅下降52.3個百分點，與2020年同期相比也下降了27.8個百分點；近800家頂級房地產(chǎn)企業(yè)的累計業(yè)績同比下降30%以上。

　　相比前5個月，6月百強(qiáng)房企銷售降幅收窄。據(jù)此，不少市場人士判斷，下半年隨著政策持續(xù)發(fā)力，預(yù)期穩(wěn)定下房地產(chǎn)有望緩慢復(fù)蘇。

　　不過，多名受訪人士仍保持了謹(jǐn)慎的態(tài)度。7月4日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華表示，目前判斷下半年樓市回升還為時尚早。“目前只是跌幅略有減緩，而跌幅略有減緩可能是階段性的，有可能過段時間還會加大，所以（現(xiàn)在說）是否觸底還不確定?！编u琳華判斷，“觸底回升的可能性有，但不是很大。”

　　千億房企“大縮編”

　　“今年日子特別難過，”6月28日下午，在2021年年度股東大會上，萬科集團(tuán)董事局主席郁亮坦言：“這也是我從業(yè)以來覺得壓力最大的一段時間?！?/p>

　　對于多數(shù)房企而言，2022年的確“特別難過”。多家研究機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，整體來看，2022年上半年，中國房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年以來的下行壓力，市場信心依舊不足，疊加部分重點城市疫情反復(fù)，市場回暖并不明顯，令多數(shù)房企的表現(xiàn)不容樂觀。

　　據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2022年上半年，百強(qiáng)房企1-6月全口徑銷售金額同比下降51%，出現(xiàn)“腰斬”。而百強(qiáng)房企中，近8成企業(yè)1-5月的累計業(yè)績同比降幅高于30%，近2成企業(yè)高于60%。除了TOP10梯隊房企外，其余各梯隊房企均有逾6成企業(yè)的累計業(yè)績降幅大于45%。

　　上半年，破千億房企僅有9家，對比2021年上半年的19家千億房企數(shù)量出現(xiàn)大幅縮水。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房企規(guī)模明顯下降：其中，TOP100門檻值降至70.3億元，同比下降60.4%。其他等級的門檻值降幅也近50%，其中，TOP10房企門檻值為858.2億元，較上年下降47.7%。

　　在千億房企中，碧桂園上半年全口徑銷售額2470億元，領(lǐng)跑該陣營；萬科和保利發(fā)展也保持了相對快速的發(fā)展，銷售額遙遙領(lǐng)先；第二陣營（500億元-1000 億元）中，濱江集團(tuán)上半年實現(xiàn)銷售額683.93億元，位列克而瑞中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜第13位，較去年排名大幅前進(jìn)9位。

　　從房企業(yè)績來源看，一線城市業(yè)績貢獻(xiàn)增長顯著，二線城市仍為業(yè)績貢獻(xiàn)主要來源。中指研究院指出，1-6月，20家代表房企55.7%的銷售業(yè)績來源于二線城市，同比微降0.6個百分點，仍是銷售貢獻(xiàn)率的主力；一線城市銷售業(yè)績貢獻(xiàn)率同比大幅增長5.7個百分點至25.7%，增幅顯著。其中，深耕一線城市上海、上海、上海的房企比如華潤置地、金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、首開股份等，來自這些城市的銷售貢獻(xiàn)率均在40%以上。

　　投資拿地方面，中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月27日，全國賣地最多的100個熱點城市合計賣地金額也只有14917.9億，而在2021年同期，100個賣地最多的城市合計賣地金額高達(dá)31438億，熱點城市賣地金額同比少了52.5%。而值得一提的是，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，去年集中供地22城合計出讓2111宗地，僅有21%的項目真正動工。

　　此外，不完全統(tǒng)計，自去年下半年以來，截至目前公開宣告?zhèn)鶆?wù)違約的爆雷房企接近30家。盡管多數(shù)房企宣稱“積極自救”，但目前效果有限，多數(shù)爆雷房企仍處于“躺平”階段。另一個令人擔(dān)憂的情況是，目前房企降薪、裁員仍是行業(yè)普遍存在的情況。

下半年市場有望延續(xù)修復(fù)

　　隨著疫情影響減弱、需求端政策逐漸起效，5月份開始，房企的銷售數(shù)據(jù)惡化程度趨緩，這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是銷售未來整體景氣度好轉(zhuǎn)的信號。

　　克而瑞研究機(jī)構(gòu)中心數(shù)據(jù)顯示，6月單月，百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，同比跌幅為43%，較4、5月份近60%的跌幅有明顯收窄。

　　其中，在平安證券重點監(jiān)測的32家房企中，央、國企及高信用民企銷售表現(xiàn)更優(yōu)，其中越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、華潤置地、保利發(fā)展6月單月銷售額同比增長107.7%、40.5%、28.8%、 18.6%、2.4%、1.4%，已實現(xiàn)轉(zhuǎn)正。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，隨著地方救市政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場有望逐漸回穩(wěn)，成交整體好于上半年。平安證券在研報中指出，6月百強(qiáng)房企銷售降幅收窄，反映疫情控制、政策作用效果逐步顯現(xiàn)。下半年隨著政策持續(xù)發(fā)力，預(yù)期穩(wěn)定下房地產(chǎn)有望緩慢復(fù)蘇，尤其是基本面較好的高能級城市，地產(chǎn)板塊亦有望迎來基本面兌現(xiàn)行情。

　　7月3日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向表示，從6月份各地房地產(chǎn)項目的銷售情況看，明顯在提速、或者說有拉升的態(tài)勢，“顯然會促使房企銷售業(yè)績的改善”。

　　但與此同時，不少受訪人士仍表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的看法。

　　7月4日，鄒琳華表示，目前判斷下半年樓市回升還為時尚早：“目前只是跌幅略有減緩，而跌幅略有減緩可能是階段性的，有可能過段時間還會加大，所以（現(xiàn)在說）是否觸底還不確定?！编u琳華判斷，“觸底回升的可能性有，但不是很大”。

　　“觸底是真觸底了，但反彈還沒發(fā)現(xiàn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉也解釋說，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒有反彈，只是在疫情穩(wěn)定和一系列刺激政策下“基本見底了”，但“市場還在底部徘徊”。

　　不容忽視的是，據(jù)信達(dá)證券統(tǒng)計，2022年下半年、2023年和2024年仍是償債高峰期。具體到月度來看，7月房企債務(wù)到期規(guī)模822.23億元，為下半年償債最高峰，后續(xù)償債規(guī)模逐步下降，2023 年1月、3月和4月償債規(guī)模再次上升，但整體低于今年7月。

　　“從短期來看市場已經(jīng)觸底，但恢復(fù)是一個緩慢和溫和的過程?！痹?月28日舉行的2021年年度股東大會上，郁亮分析指出，目前中國的人口狀況、人口結(jié)構(gòu)、收入水平以及國家對行業(yè)的指導(dǎo)原則發(fā)生了非常大的變化，行業(yè)要進(jìn)入新的發(fā)展階段，所以房企不能夠再沿著過去的邏輯，期待回到過去高峰時的數(shù)據(jù)和規(guī)模。

　　同時，郁亮強(qiáng)調(diào)，房企很難期望再來一次“V形反轉(zhuǎn)”，未來的市場更可能是“L形”。去年全國商品房銷售額接近18萬億，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段之后，規(guī)模將可能維持在10萬億級別。“接下來房企能做的，就是在10萬億市場里找機(jī)會，不管未來的道路有多么艱難，只有走下去才會有出頭之日?！庇袅帘硎?。

　　中指研究所指數(shù)部總經(jīng)理曹晶晶建議：在當(dāng)前背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，抓住城市分化和板塊分化下的結(jié)構(gòu)機(jī)遇，堅持做好土地，做正確的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品實力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)密切關(guān)注銷售收款，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，確保現(xiàn)金流和業(yè)務(wù)安全。