寫(xiě)字樓

　　二手房帶押過(guò)戶在濟(jì)南正式落地，無(wú)需提前還貸，無(wú)需預(yù)付資金。8月17日，記者在濟(jì)南市委市政府召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上了解到，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局協(xié)同濟(jì)南住房公積金中心和銀行、公證等機(jī)構(gòu)，創(chuàng)新推出二手房“帶押過(guò)戶”登記新模式，對(duì)于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，實(shí)現(xiàn)了不用先歸還原來(lái)的房貸就可以完成過(guò)戶、抵押、發(fā)放新的貸款，提高交易質(zhì)量，降低交易成本。

　　那么，在二手房交易過(guò)程中，貸款購(gòu)買(mǎi)有抵押的房子，過(guò)去的辦理流程是什么樣的呢？在傳統(tǒng)模式下的二手房交易，沒(méi)有一家銀行愿意在無(wú)法保障資金安全的情況下承擔(dān)“帶押過(guò)戶”后賣(mài)方不及時(shí)還款的風(fēng)險(xiǎn)。然而，賣(mài)方抵押解除、二手房過(guò)戶，買(mǎi)方抵押設(shè)立三個(gè)登記環(huán)節(jié)，在二手房交易過(guò)程中缺一不可，且先后順序分明，買(mǎi)賣(mài)雙方要過(guò)戶就必須要先行解除原貸款銀行的抵押，這是銀行保障自身的“安全鎖”，但這也成為二手房在房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的絆腳石。

　　“在原來(lái)傳統(tǒng)的模式下，帶著抵押的房產(chǎn)要上市交易是相當(dāng)麻煩的，要先解除抵押歸還貸款再過(guò)戶?！睗?jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)受理部副部長(zhǎng)張春霞告訴記者，而二手房“帶押過(guò)戶”登記新模式，打破了原來(lái)的常規(guī)做法，把解除抵押放在了最后環(huán)節(jié)。

　　“先辦理過(guò)戶和放貸，等所有的手續(xù)都辦完了，最后再解除抵押。雖然我們看到只是一個(gè)環(huán)節(jié)小小的調(diào)整，但其實(shí)這個(gè)調(diào)整大大降低了交易成本，同時(shí)全面化解了交易風(fēng)險(xiǎn)。” 張春霞告訴記者。

　　傳統(tǒng)模式要求先解押才能過(guò)戶，解押就必須要還款，不還款就不可能解押，也就無(wú)法辦理過(guò)戶；而買(mǎi)方如果需要貸款購(gòu)房，就必須先辦理過(guò)戶和抵押，銀行才能放款，在這種情況下，賣(mài)方想要用買(mǎi)方的錢(qián)還貸是不可能的，就必須籌措過(guò)橋資金，因此額外增加了一大筆支出。尤其是遇到買(mǎi)方貸款遲遲放下不來(lái)的情況，長(zhǎng)期占用過(guò)橋資金，成本也在大幅增加。而“帶押過(guò)戶”的模式，就是使用了買(mǎi)方的銀行貸款來(lái)還賣(mài)方的銀行貸款，不必籌措過(guò)橋資金，降低交易成本。

　　同時(shí)，傳統(tǒng)模式下，買(mǎi)方銀行是先審批，后過(guò)戶登記后才放款，在這個(gè)過(guò)程中，買(mǎi)方在征信及貸款登記資料的準(zhǔn)備上難免會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，一旦無(wú)法辦理抵押登記，買(mǎi)方就要通過(guò)其他方式來(lái)籌措大量資金支付給賣(mài)方。同時(shí)，因?yàn)榉孔邮窍韧瓿蛇^(guò)戶的，在這個(gè)過(guò)程中，賣(mài)方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，有可能房財(cái)兩空。過(guò)去經(jīng)常有這樣的案例，買(mǎi)賣(mài)雙方都承擔(dān)著很大的壓力，有些交易也會(huì)因?yàn)榇嬖谶@樣的風(fēng)險(xiǎn)而取消。還有種情況，就是在傳統(tǒng)流程下，環(huán)節(jié)多而且時(shí)間長(zhǎng)，在這個(gè)過(guò)程中，一旦買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛，法院查封房子，對(duì)整個(gè)交易會(huì)產(chǎn)生不利的影響。而新模式是不需要先解押，買(mǎi)方把房款打到提存賬戶就可以拿到房，如果過(guò)戶存在問(wèn)題，房地產(chǎn)房款還能原路返還，最大程度保障雙方利益，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

　　記者了解到，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合市住房公積金中心出臺(tái)了《關(guān)于推行存量房交易公積金貸款“雙預(yù)告登記”的通知》，推行存量房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告及預(yù)轉(zhuǎn)本登記”模式，調(diào)整公積金貸款放款流程，將必須正式過(guò)戶抵押后才可放款的流程調(diào)整為預(yù)告登記放款，為實(shí)現(xiàn)“用新貸還舊貸”、“帶押過(guò)戶”新流程的實(shí)施提供了政策保障。

　　為了進(jìn)一步給交易雙方和金融機(jī)構(gòu)提供便利，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局不動(dòng)產(chǎn)登記中心拓展線上申請(qǐng)系統(tǒng)，銀行貸款審批完成即可線上申請(qǐng)抵押預(yù)告登記，買(mǎi)賣(mài)雙方在手機(jī)端確認(rèn)“雙預(yù)告登記”即可。同時(shí)，積極向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)延伸預(yù)告登記端口，進(jìn)一步簡(jiǎn)化辦理流程，縮短辦理時(shí)間，便民利企，既“鎖定”真正的買(mǎi)方，又防止“一房多賣(mài)”，為買(mǎi)賣(mài)雙方財(cái)產(chǎn)安全保駕護(hù)航。

　　在濟(jì)南推出的“帶押過(guò)戶”新流程里，還引入了公證“提存賬戶”的環(huán)節(jié)。在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全，一旦交易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。通過(guò)“提存賬戶”模式下的“帶押過(guò)戶”，可以實(shí)現(xiàn)“零風(fēng)險(xiǎn)”。更重要的是，有了公證提存這一官方護(hù)航手段，讓買(mǎi)賣(mài)雙方都能安心，不必?fù)?dān)憂社會(huì)上其他各類(lèi)“資金監(jiān)管”模式帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　記者了解到，目前，“帶押過(guò)戶”在建行、工行、上海銀行等多家銀行試點(diǎn)成功，將在全市二手房市場(chǎng)全面推行，實(shí)現(xiàn)銀行貸款審批、抵押放款及二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷(xiāo)等各環(huán)節(jié)的無(wú)縫銜接。

　　同時(shí)，“帶押過(guò)戶”這一新模式，縮短時(shí)限，效率提高，變繁瑣為簡(jiǎn)單。以前市民辦理二手房交易過(guò)戶，買(mǎi)賣(mài)雙方簽約后須由買(mǎi)方先向銀行提出貸款申請(qǐng)，貸款審批通過(guò)后，賣(mài)方必須先結(jié)清原銀行貸款，辦理抵押注銷(xiāo)登記，然后才可申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記，登記完成后買(mǎi)方銀行放款，賣(mài)方最終才能拿到剩余的購(gòu)房款, 雙方不僅要在登記機(jī)構(gòu)和銀行之間來(lái)往多次，所需的時(shí)間周期也會(huì)很長(zhǎng)，少則十天半個(gè)月，多則一個(gè)月以上。

　　“帶押過(guò)戶”實(shí)施后，“進(jìn)一個(gè)窗口，提交一套材料，辦理一次業(yè)務(wù)”，買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)需跑腿，轉(zhuǎn)移和抵押“雙預(yù)告登記”通過(guò)銀行就可以完成線上申請(qǐng)，轉(zhuǎn)移登記和抵押登記可同步辦理，抵押預(yù)告登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為本登記，賣(mài)方在辦理轉(zhuǎn)移登記的當(dāng)天或第二天就可以拿到購(gòu)房款，結(jié)清原銀行貸款。一方面減少了群眾跑腿次數(shù)，另一方面，辦理時(shí)限壓縮至1-3個(gè)工作日辦結(jié)，簡(jiǎn)單的流程將進(jìn)一步激發(fā)群眾二手房的交易欲望，為市場(chǎng)注入動(dòng)力。

　　張春霞告訴記者，自2022年2月份設(shè)計(jì)了整體“帶押過(guò)戶”的流程圖及操作辦法，歷時(shí)近半年的時(shí)間，流程一直在落地業(yè)務(wù)中不斷優(yōu)化，形成了目前最終的“帶押過(guò)戶”流程。目前在上海銀行、建設(shè)銀行、工商銀行辦理成了多筆“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，包括同行的、跨行的、帶公積金貸款的。目前共計(jì)辦理了17戶二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，涉及提存款項(xiàng)共計(jì)8107.55萬(wàn)

　　濟(jì)南房產(chǎn)中介恒客司總經(jīng)理劉連恒告訴記者，二手房“改名換姓”，縮短了二手房的周期，增加了買(mǎi)賣(mài)雙方的選擇性，降低了二手房在市場(chǎng)流通中的成本，接下來(lái)濟(jì)南二手房市場(chǎng)將會(huì)有一定的推動(dòng)作用，給市場(chǎng)注入一定的能量?！昂锰幨菍?duì)雙方都有利。對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，它可以快速得到應(yīng)有的價(jià)格，而不需要付出更多的時(shí)間成本和金錢(qián)成本。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們要盡快拿到房子并搬進(jìn)去。”