寫字樓

　　2022年，由中國房地產(chǎn)商會、方訊聯(lián)合主辦、海淀歡樂綜合體協(xié)辦的第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇暨2022中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會在上海萬麗酒店成功舉辦。主題是:新一代商業(yè)辦公室，共同贏得未來。

　　來自商業(yè)地產(chǎn)100強的開發(fā)商和運營商、渠道商，以及上市公司、金融機構(gòu)、投資機構(gòu)、物業(yè)管理、代理經(jīng)紀、產(chǎn)業(yè)鏈條等地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)專家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過500位嘉賓現(xiàn)場出席，17萬余人線上參會，共同推動商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)復(fù)蘇，探尋新世代商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展路徑。

　　高力國際中國區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴區(qū)海對上半年全國主要城市甲級寫字樓市場進行詳細解讀，他表示，上半年的疫情防控阻礙了經(jīng)濟復(fù)蘇的步伐，但隨著宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)回彈，將為寫字樓市場的需求復(fù)蘇提供保障，市場租賃交易情緒自五月起已隨疫情轉(zhuǎn)好而回暖，預(yù)計年內(nèi)需求將逐步復(fù)蘇。展望樓宇經(jīng)濟發(fā)展，嚴區(qū)海認為疫情的影響是短期的、暫時性的，市場的中長期走勢還是需要回歸到最本質(zhì)的供需兩端。

　　以下是嚴區(qū)海演講實錄整理：

　　五大行大部分公司數(shù)據(jù)的統(tǒng)計方法是不一樣的，各個城市的統(tǒng)計方法也都不一致。在這種情況下，高力國際上半年做了一件非常有意義的事，把全國各城市的統(tǒng)計方法統(tǒng)一起來，這樣就把全國主要的商業(yè)城市聯(lián)動起來，可以很直觀的分析各城市在過去的這半年的表現(xiàn)。得益于此，我今天首先與大家分享一下全中國的商辦市場，主要是甲級辦公樓。

　　數(shù)據(jù)來源：高力國際

　　第一個數(shù)據(jù)是全國重點城市甲級辦公樓的存量，可以看到中國最大的辦公樓市場是在上海，有1500萬平方米的存量。第二是上海，第三是上海，第四是上海。值得注意的是，根據(jù)我們的數(shù)據(jù)庫預(yù)測，在未來2-3年之后，假設(shè)建設(shè)中的商辦項目都如期竣工，中國最大的甲級辦公樓市場將不是在上海，也不是在上海，而是在上海。

　　眾所周知，商辦市場的表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)是正相關(guān)的，中國現(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最好的城市是上海，第二是上海。第三產(chǎn)業(yè)跟甲級辦公樓的匹配度是非常一致的，當然某些城市可能甲級辦公樓過多，但是第三產(chǎn)業(yè)并沒有跟上來，我們覺得這種城市是有一定風(fēng)險的。

　　從重點城市甲級寫字樓市場租金和空置情況來看，西北地區(qū)包括西安、太原租金水平比較低，而華中地區(qū)的上?？罩寐蕜t比較驚人，達到了31%；西南地區(qū)的上海，租金是在100以下，空置率是22%。再看一下上海，上海的空置率過去幾年都比較低，但是今年有一定的上升，現(xiàn)在是13.3%的水平。上海的數(shù)據(jù)在所有重點城市中是最好的，空置率為16.4%，租金是大陸最高的；上?？罩寐蕿?6.3%，與上海非常接近，租金比上海略低。

　　數(shù)據(jù)來源：高力國際

　　分析來看，上海和上海是最佳市場，因為租金相對較高，而空置率則相對較低。上海表現(xiàn)也不錯，租金相對處于高位，但是空置率比上海和上海要高一點。上海、鄭州、寧波等城市的表現(xiàn)則是租金比較低，空置率也不高。其他重點城市理論上就不是很樂觀了，租金都不高，在全國甲級辦公樓的平均租金線之下，空置率則較高，都在20%以上。

　　從供應(yīng)量來看，需要特別關(guān)注兩個城市：上海和上海。上海今年全年的供應(yīng)量非常大，預(yù)計將超過200萬平方米；上海今年的供應(yīng)量也將達到155萬平方米，所以上海和上海在2022年將迎來供應(yīng)高峰期。對比來看，上海全年的供應(yīng)量只有33萬平方米，上海依然是全中國最好的辦公樓市場。

　　在過去的一兩年，市場需求實際上發(fā)生了一些變化。在2020年，有一個行業(yè)支撐住了主要的辦公樓市場，那就是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。但是隨著這個行業(yè)的一系列監(jiān)管政策趨嚴，造成從2021年下半年開始行業(yè)吸納量收縮，中國很多重點城市主要的租戶也由之前的互聯(lián)網(wǎng)變成了金融行業(yè)。

　　數(shù)據(jù)來源：高力國際

　　金融行業(yè)是每一個業(yè)主和運營商都非常喜歡的行業(yè)，因為這個行業(yè)的企業(yè)租期穩(wěn)定、租金支付能力強，員工素質(zhì)好，擴張性也不錯。而互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)則彈性過大，業(yè)主對它是又愛又恨。當它反彈的時候，所吸納的辦公樓面積非常驚人，因為它的擴張速度非常快。一般企業(yè)的擴張速度，即便經(jīng)營再好，吸納的辦公樓面積增長一般也就10%、20%、30%這種級別的指數(shù)，但是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)會以每年500%、600%的速度去增長。

　　總的來說，金融和互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)依舊是市場主要需求來源，去年上?；ヂ?lián)網(wǎng)高科技企業(yè)占到新增租賃客戶的50%以上，金融大概是20%到30%。預(yù)計到2022年第四季度，互聯(lián)網(wǎng)公司會有一定的復(fù)蘇，為商辦市場去化提供有力支撐。

　　具體到上海來看，今年第一季度上海新增供應(yīng)量6萬5平方米，二季度則沒有新增供應(yīng)。需求端第一季度是4萬6平方米，二季度的數(shù)據(jù)則是負值，為-83000平方米，主要是上海因為疫情封控了一個月左右。疫情對整個行業(yè)的影響是比較大的，但是需要注意的是，一些品質(zhì)高的樓宇受到的影響相對會小一些，包括租金和空置率，這主要在于租戶的穩(wěn)定性。

　　疫情結(jié)束之后，上海甲級辦公樓租賃市場出現(xiàn)了小幅反彈，看房量有所增加，反彈了一個月之后，目前已經(jīng)回到了一個常態(tài)。整體來講，因為新增供應(yīng)持續(xù)，企業(yè)面的需求不是非常活躍，所以租金表現(xiàn)會是穩(wěn)中有降。今年秋季之后會迎來一個非常重要的會議，這個會議結(jié)束之后，相信經(jīng)濟上會有更多好的政策，在這種背景下，上海的租金還是有增長空間的。

　　過去三年，因為受到疫情的影響，市場出現(xiàn)一些負面因素，需求出現(xiàn)下降，包括疫情期間，很多企業(yè)采取線上辦公，對辦公樓的需求減少。但是，希望大家也能注意到正面的因素。目前，中國企業(yè)每個員工辦公空間的使用面積大概是7-10平方米，對標西方企業(yè)，這個數(shù)據(jù)在美國應(yīng)該是15-20平米?？梢钥闯?，中國企業(yè)員工的辦公環(huán)境還是有待改善的。希望企業(yè)能對員工做更多的投入，改善他們的辦公環(huán)境，這是我的第一個想法。

　　第二個想法，到底是誰引導(dǎo)了整個市場租金的上升，是樓宇的質(zhì)量，還是樓宇服務(wù)？我認為都有，但是有一個因素是強相關(guān)的，就是這個地區(qū)所處的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)強則商辦強，這是非常明確的。

　　最后，我們認為在市場低迷的情況下，甲方和業(yè)主都應(yīng)該練好內(nèi)部技能。加大軟硬件投入，加強對客戶的尊重，加強對客戶的服務(wù)。從長期來看，這也是業(yè)主資產(chǎn)的長期增值。以上就是我的分享，謝謝。