在疫情防控規(guī)范化背景下加快智慧園區(qū)建設(shè)

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  從新冠肺炎疫情肆虐到防控常態(tài)化,中國(guó)在防疫和抗疫方面取得了突出成績(jī),國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)表現(xiàn)非常突出。外部不確定因素對(duì)寫(xiě)字樓工業(yè)園市場(chǎng)的影響減弱,重點(diǎn)城市租賃需求進(jìn)一步恢復(fù);大宗交易投資穩(wěn)步回升,機(jī)構(gòu)投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出長(zhǎng)期信心。

  那么,疫情常態(tài)化下,經(jīng)過(guò)疫情沖擊之后的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些未有變局?出現(xiàn)了哪些破局之道?展現(xiàn)了哪些未來(lái)趨勢(shì)?

  10月13日起,全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合房訊網(wǎng)(FUNXUN)連續(xù)第二年開(kāi)展"疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)變局與破局"專(zhuān)題采訪活動(dòng),通過(guò)采訪商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的副會(huì)長(zhǎng)及常務(wù)理事、專(zhuān)家學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)和代理機(jī)構(gòu),圍繞疫情常態(tài)化下的商業(yè)地產(chǎn)未有變局、破局之道、未來(lái)趨勢(shì)等主題為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供真知灼見(jiàn)。

  11月1日,針對(duì)疫情常態(tài)化下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),包括產(chǎn)業(yè)園、城市片區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的變局與破局,房訊網(wǎng)采訪了西北旺萬(wàn)合科創(chuàng)園副總經(jīng)理苗思露。

西北旺萬(wàn)合科創(chuàng)園副總經(jīng)理 苗思露

  1、疫情反復(fù)沖擊與防控常態(tài)化下,商業(yè)地產(chǎn)(寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園)行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的全新變局和全新變化?

  自2020年以來(lái),國(guó)內(nèi)在新冠肺炎疫情防控方面成績(jī)斐然,有效緩解了疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,但隨著全球疫情的反復(fù)和防控常態(tài)化,對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的影響仍是不可避免的。房地產(chǎn)調(diào)控逐步收緊,國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行,地產(chǎn)高價(jià)值與低租金的對(duì)比益發(fā)鮮明,產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)也呈現(xiàn)出幾種新形勢(shì)。

  一、是受疫情影響,產(chǎn)業(yè)園區(qū)交易周期大大拉長(zhǎng),一段時(shí)間內(nèi),可能會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)價(jià)值走低的現(xiàn)象,尤其是非核心辦公區(qū)和受疫情影響較大的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。但是,對(duì)低價(jià)的需求也在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)辦公市場(chǎng)走向去中心化。由于經(jīng)濟(jì)下行及疫情反復(fù),為了降低成本,越來(lái)越多的租戶(hù)選擇搬到較為開(kāi)闊、人員不密集、、租金較低的地方,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空間需求長(zhǎng)期來(lái)看或可期待上漲。

  二、全球疫情影響下,各行各業(yè)風(fēng)起云涌,興衰參半,產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥(niǎo),城市更新改造,成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。數(shù)據(jù)顯示,2020年開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目中,存量改造已占比高達(dá)13%,高于2019年的6%兩倍之多。從城市分布上看,存量改造還是集中在北上廣深、蘇杭等經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市。

  三、共享辦公扭轉(zhuǎn)頹勢(shì),重獲生機(jī)。疫情反復(fù)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和辦公市場(chǎng)造成了深遠(yuǎn)的影響,有的行業(yè)出現(xiàn)下滑,有的行業(yè)卻因疫情扭轉(zhuǎn)頹勢(shì),例如共享辦公空間,因?yàn)橐咔槎俅问艿角嗖A,重獲生機(jī)。普華永道在《2021年亞太房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)報(bào)告》針對(duì)不同行業(yè)進(jìn)行了調(diào)研,55%的業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始趨向于使用共享辦公空間,疫情使得本來(lái)出現(xiàn)頹勢(shì)的共享辦公空間出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。許多公司由于疫情原因,經(jīng)營(yíng)困難,并且由于疫情防控常態(tài)化,居家辦公成為常態(tài),更傾向于租賃共享辦公空間,降低經(jīng)營(yíng)成本。

  四、疫情管控標(biāo)準(zhǔn)化、常態(tài)化,智慧園區(qū)加快步伐。隨著國(guó)內(nèi)疫情趨于平穩(wěn),經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,各企業(yè)紛紛抓緊復(fù)工,疫情管控的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求和常態(tài)化都使產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理面臨著更大挑戰(zhàn),智慧園區(qū)管理升級(jí)、加緊步伐勢(shì)在必行。產(chǎn)業(yè)園區(qū)積極實(shí)施全面智能化管理運(yùn)營(yíng),從智慧辦公、智能人才社區(qū)、社區(qū)智慧服務(wù)、線上租售服務(wù)、智能物業(yè)管理等多個(gè)方面,保證疫情防控質(zhì)量的同時(shí),最大限度提升園區(qū)辦公體驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)效率。

  2、面對(duì)新變局和新變化,商業(yè)地產(chǎn)(寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園)行業(yè)出現(xiàn)了哪些影響深遠(yuǎn)的破局之道和創(chuàng)新案例?

  新的格局已勢(shì)不可擋,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)隨大勢(shì)所趨,積極應(yīng)變。目前全球范圍下,新冠疫情還在肆虐,疫情防控形式依然嚴(yán)峻,全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍不明朗,地產(chǎn)行業(yè)仍在局中,目前來(lái)說(shuō),破局之道貴在堅(jiān)守。

  具體來(lái)說(shuō),產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)可以考慮在以下幾點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新突破。一是持續(xù)做好行業(yè)疫情防控為前提,防患于未然,避免更大的損失。二是緊跟城市功能定位,把握頂層設(shè)置,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。三是防范金融杠桿風(fēng)險(xiǎn),轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),優(yōu)化資源配置。四是持續(xù)優(yōu)化招商策略,提升存量物業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力,提升租金收入水平。發(fā)揮存量資產(chǎn)的融資功能,提升現(xiàn)金流,加大利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

  3、行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的要求下,商業(yè)地產(chǎn)(寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園)行業(yè)展現(xiàn)了哪些未來(lái)十年的未來(lái)趨勢(shì)和未來(lái)生態(tài)?

  疫情出現(xiàn)促使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)加速提升完善、轉(zhuǎn)型升級(jí)。未來(lái),產(chǎn)業(yè)園區(qū)可能會(huì)出現(xiàn)以下幾種趨勢(shì)和生態(tài):

  一是受疫情影響,產(chǎn)業(yè)格局變化較大,產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí),傾向于靈活可變的彈性辦公空間,可分可合的多維度靈活辦公產(chǎn)品和地下停車(chē)場(chǎng)的彈性預(yù)留都將成為趨勢(shì)。

  二是產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)酒店產(chǎn)品向公寓類(lèi)產(chǎn)品轉(zhuǎn)型。由于疫情反復(fù)和管控常態(tài)化,居家辦公和異地網(wǎng)絡(luò)會(huì)議成為趨勢(shì),精品白領(lǐng)公寓產(chǎn)品可望取代一部分園區(qū)內(nèi)配套酒店,“靈活辦公空間+酒店式公寓”產(chǎn)品組合可能成為更有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)生態(tài)。

  三是大健康、生物醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)的崛起使得產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)更有針對(duì)性。由于疫情影響,大健康、生物醫(yī)療等相關(guān)行業(yè)迅速崛起,和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)辦公不同,此類(lèi)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)空間需求較為特殊,需要從產(chǎn)品開(kāi)發(fā)源頭有針對(duì)性的設(shè)計(jì),滿(mǎn)足相關(guān)專(zhuān)業(yè)化需求。

  四是受到疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行等方面原因的影響,輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的理想化趨勢(shì)。


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