從新冠肺炎疫情肆虐到防控常態化，中國在防疫和抗疫方面取得了突出成績，國民經濟運行數據表現非常突出。外部不確定因素對寫字樓工業園市場的影響減弱，重點城市租賃需求進一步恢復；大宗交易投資穩步回升，機構投資者對商業地產表現出長期信心。

　　那么，疫情常態化下，經過疫情沖擊之后的商業地產行業發生了哪些未有變局？出現了哪些破局之道？展現了哪些未來趨勢？

　　10月13日起，全聯房地產商會聯合房訊網（FUNXUN）連續第二年開展"疫情常態化下的商業地產變局與破局"專題采訪活動，通過采訪商業地產行業內的副會長及常務理事、專家學者、研究機構和代理機構，圍繞疫情常態化下的商業地產未有變局、破局之道、未來趨勢等主題為行業高質量發展提供真知灼見。

　　11月1日，針對疫情常態化下產業地產，包括產業園、城市片區開發運營的變局與破局，房訊網采訪了西北旺萬合科創園副總經理苗思露。

西北旺萬合科創園副總經理 苗思露

　　1、疫情反復沖擊與防控常態化下，商業地產（寫字樓、產業園）行業發生了哪些前所未有的全新變局和全新變化？

　　自2020年以來，國內在新冠肺炎疫情防控方面成績斐然，有效緩解了疫情對經濟及房地產市場的影響，但隨著全球疫情的反復和防控常態化，對產業園區開發運營帶來的影響仍是不可避免的。房地產調控逐步收緊，國家經濟轉型勢在必行，地產高價值與低租金的對比益發鮮明，產業園區開發運營也呈現出幾種新形勢。

　　一、是受疫情影響，產業園區交易周期大大拉長，一段時間內，可能會出現產業園區價值走低的現象，尤其是非核心辦公區和受疫情影響較大的產業聚集區。但是，對低價的需求也在推動產業辦公市場走向去中心化。由于經濟下行及疫情反復，為了降低成本，越來越多的租戶選擇搬到較為開闊、人員不密集、、租金較低的地方，產業園區的空間需求長期來看或可期待上漲。

　　二、全球疫情影響下，各行各業風起云涌，興衰參半，產業騰籠換鳥，城市更新改造，成為商業地產開發運營新的增長機會。數據顯示，2020年開業的商業項目中，存量改造已占比高達13%，高于2019年的6%兩倍之多。從城市分布上看，存量改造還是集中在北上廣深、蘇杭等經濟相對發達的城市。

　　三、共享辦公扭轉頹勢，重獲生機。疫情反復對產業園區和辦公市場造成了深遠的影響，有的行業出現下滑，有的行業卻因疫情扭轉頹勢，例如共享辦公空間，因為疫情而再次受到青睞，重獲生機。普華永道在《2021年亞太房地產市場新興趨勢報告》針對不同行業進行了調研，55%的業主已經開始趨向于使用共享辦公空間，疫情使得本來出現頹勢的共享辦公空間出現轉機。許多公司由于疫情原因，經營困難，并且由于疫情防控常態化，居家辦公成為常態，更傾向于租賃共享辦公空間，降低經營成本。

　　四、疫情管控標準化、常態化，智慧園區加快步伐。隨著國內疫情趨于平穩，經濟復蘇，各企業紛紛抓緊復工，疫情管控的高標準、嚴要求和常態化都使產業園區運營管理面臨著更大挑戰，智慧園區管理升級、加緊步伐勢在必行。產業園區積極實施全面智能化管理運營，從智慧辦公、智能人才社區、社區智慧服務、線上租售服務、智能物業管理等多個方面，保證疫情防控質量的同時，最大限度提升園區辦公體驗和運營效率。

　　2、面對新變局和新變化，商業地產（寫字樓、產業園）行業出現了哪些影響深遠的破局之道和創新案例？

　　新的格局已勢不可擋，產業地產應隨大勢所趨，積極應變。目前全球范圍下，新冠疫情還在肆虐，疫情防控形式依然嚴峻，全球經濟形勢仍不明朗，地產行業仍在局中，目前來說，破局之道貴在堅守。

　　具體來說，產業地產開發運營可以考慮在以下幾點進行創新突破。一是持續做好行業疫情防控為前提，防患于未然，避免更大的損失。二是緊跟城市功能定位，把握頂層設置，優化產業結構。三是防范金融杠桿風險，轉型輕資產運營，優化資源配置。四是持續優化招商策略，提升存量物業的精細化運營能力，提升租金收入水平。發揮存量資產的融資功能，提升現金流，加大利潤貢獻。

　　3、行業高質量發展的要求下，商業地產（寫字樓、產業園）行業展現了哪些未來十年的未來趨勢和未來生態？

　　疫情出現促使商業地產開發運營加速提升完善、轉型升級。未來，產業園區可能會出現以下幾種趨勢和生態：

　　一是受疫情影響，產業格局變化較大，產業園區開發設計時，傾向于靈活可變的彈性辦公空間，可分可合的多維度靈活辦公產品和地下停車場的彈性預留都將成為趨勢。

　　二是產業園區內酒店產品向公寓類產品轉型。由于疫情反復和管控常態化，居家辦公和異地網絡會議成為趨勢，精品白領公寓產品可望取代一部分園區內配套酒店，“靈活辦公空間+酒店式公寓”產品組合可能成為更有競爭力的產業園區未來生態。

　　三是大健康、生物醫療等產業的崛起使得產業園區開發設計更有針對性。由于疫情影響，大健康、生物醫療等相關行業迅速崛起，和傳統產業辦公不同，此類行業的產業空間需求較為特殊，需要從產品開發源頭有針對性的設計，滿足相關專業化需求。

　　四是受到疫情反復、經濟下行等方面原因的影響，輕資產運營成為產業園區開發建設運營的理想化趨勢。