寫字樓

　　在2022年中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展暨第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設論壇上，由房地產(chǎn)信息指數(shù)主持的《2022年中國商業(yè)地產(chǎn)100強研究報告》再次發(fā)布。由房地產(chǎn)信息指數(shù)研究院主辦的評估工作已連續(xù)四年進行，評估結(jié)果已成為評估商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力和行業(yè)地位的重要參考標準。

　　房地產(chǎn)新聞指數(shù)首席研究員劉凱表示，隨著中國經(jīng)濟復蘇發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整的不斷推進，商業(yè)地產(chǎn)正在不斷調(diào)整.在恢復的過程中，戰(zhàn)略將會恢復.業(yè)態(tài).產(chǎn)品.不斷突破創(chuàng)新，新業(yè)務.新辦公.新園區(qū)的需求將繼續(xù)增長，市場仍有巨大的發(fā)展空間和投資價值。

　　以下是《2022中國商業(yè)地產(chǎn)100強研究報告》的節(jié)選

　　結(jié)語|短期市場下行空間有限，長期需求上行趨勢不變

　　2022年，包括辦公樓在內(nèi)的商業(yè)辦公市場.工業(yè)園告別強勁復蘇需求，恢復正常.底部空間變得穩(wěn)定和變化。第一季度，受一些重點行業(yè)經(jīng)濟形勢和嚴格監(jiān)管的影響，辦公樓受到嚴格監(jiān)管的影響.工業(yè)園區(qū)市場租賃需求放緩，凈吸收量下降，但仍保持相對穩(wěn)定的趨勢。第二季度，由于疫情反復、經(jīng)濟增長放緩等重點城市超出預期因素，市場活動一度停滯不前"倒春寒"，復蘇勢頭也蒙上陰影；6月份，隨著疫情得到有效控制，寫字樓市場活動逐漸恢復。

　　房地產(chǎn)新聞指數(shù)認為，由于上半年新一輪疫情反復因素的影響，商業(yè)市場整體下滑明顯，經(jīng)濟支撐疲軟，市場需求急劇下降。商業(yè)市場仍處于供需僵局階段。雖然疫情有所改善，預計下半年市場需求將回升，但短期商業(yè)市場庫存較高.行業(yè)利潤微薄仍未改善?？傮w而言，商業(yè)市場仍面臨弱現(xiàn)實.預期強勁的情況。在疫情穩(wěn)定的基礎上，隨著下半年國民經(jīng)濟的穩(wěn)定復蘇和穩(wěn)定經(jīng)濟一攬子政策措施對企業(yè)的支持，壓制性需求將得到釋放。我們預計短期市場的下行空間有限，一些城市.部分區(qū)域.有些產(chǎn)品還是謹慎看多。

　　從投資方面看，中國商業(yè)地產(chǎn)正處于新周期的起點，未來房地產(chǎn)的最佳投資機會是商業(yè)地產(chǎn)。

　　繼2016年中央經(jīng)濟工作會議戰(zhàn)略之后"房子是用來住的.不是用來炒的"在重新定位中國房地產(chǎn)市場后，今年的中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)"房住不炒"，商品房市場將更好地回歸居住屬性。"三道紅線"和土地"兩集中"政策的出臺和穩(wěn)定實施，也預示著我國房地產(chǎn)業(yè)進入良性循環(huán)和健康發(fā)展的新周期。

　　在新周期下，商業(yè)地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的重要載體，不僅將為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供重要支撐，也將成為投資機構和企業(yè)資產(chǎn)保值增值的重要資產(chǎn)配置手段。特別是今年的公開發(fā)行REITs房地產(chǎn)金融化試點突破將有助于開辟包括辦公產(chǎn)業(yè)園在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)"投.融.管.退"全周期通道也為公眾投資者提供基礎設施領域.享受優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)帶來的增值機會，為商業(yè)房地產(chǎn)的未來發(fā)展留下更多的想象空間。

　　從供應方面看，商業(yè)地產(chǎn)市場供應高峰結(jié)束，行業(yè)進入股票時代。

　　從開發(fā)投資的角度來看，整個行業(yè)呈現(xiàn)出合理的發(fā)展趨勢。自2018年商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅下降以來，已連續(xù)三年同期保持在窄幅波動過程中；根據(jù)五年數(shù)據(jù)，新建建筑面積.竣工面積也呈下降趨勢。根據(jù)房地產(chǎn)新聞指數(shù)，商業(yè)地產(chǎn)市場的供應高峰期可能即將結(jié)束，行業(yè)已進入股票時代。

　　隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展"新常態(tài)"，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴張到股票質(zhì)量提升的新時期，城市更新進入"有機更新"階段。毫無疑問，隨著增量的放緩，未來的高杠桿率.高負債開發(fā)模式不可持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將提高資產(chǎn)管理能力.深化產(chǎn)業(yè)生態(tài)建設，致力于提高項目的自主經(jīng)營管理效率。股票市場的發(fā)展也將加快。目前，在城市更新下，股票項目的轉(zhuǎn)型升級已成為一個行業(yè)"風口"其中一個。值得一提的是，未來增量的發(fā)展更多地體現(xiàn)在新興商業(yè)區(qū)，股票的增長更多地體現(xiàn)在舊的核心商業(yè)區(qū)，這也將給城市的發(fā)展帶來"多中心化"的格局。

　　在雙碳戰(zhàn)略和數(shù)字經(jīng)濟的雙輪驅(qū)動下，商業(yè)地產(chǎn)開始探索新的發(fā)展模式。

　　根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議，房地產(chǎn)行業(yè)應探索新的發(fā)展模式，促進良性循環(huán)和健康發(fā)展。房地產(chǎn)新聞指數(shù)認為，商業(yè)房地產(chǎn)也面臨著同樣的要求。未來，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)探索新的發(fā)展模式主要有三條路徑：

　　首先，房地產(chǎn)是碳中和碳排放的主戰(zhàn)場。統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)行業(yè)約占能耗的40%，與房地產(chǎn)相關的減碳約占50%。在雙碳目標下，綠色低碳已經(jīng)從商業(yè)地產(chǎn)自愿模式轉(zhuǎn)變?yōu)楸匾Ｊ健?/p>

　　二是數(shù)字經(jīng)濟和技術的快速發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新變革和數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供了手段和技術支持。來自用戶端的技術.生態(tài)化.人性化.藝術等多元化需求迫使商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　第三，實施城市更新行動。目前，地方政府正在積極實施城市更新行動，促進城市空間結(jié)構的優(yōu)化和質(zhì)量的提高，如何實現(xiàn)城市和人民.城市與自然.城市與商業(yè)和諧共存是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)亟待積極解決的重要課題。

　　2022年，中國商業(yè)地產(chǎn)100強

　　測評意義

　　(1)評估有助于揭示商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的運作:

　　有助于真實反映整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的基本運行現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢；

　　(2)評價有助于挖掘商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的價值:

　　有助于突出參與企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)價值，提高企業(yè)的知名度和影響力，發(fā)揮標桿企業(yè)的行業(yè)示范效果，促進整個行業(yè)的進步；

　　(3)評價有助于突出高價值、高誠信的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè):

　　有助于及時識別資本市場的高價值.高誠信商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)化資本配置，創(chuàng)造更大的社會財富。

　　參評標準

　　本著"科學.公正.客觀.權威"根據(jù)評估原則，2022年中國商業(yè)地產(chǎn)100強評估公司設立了以下評估標準：

　?。?）企業(yè)屬性：在中國大陸開展經(jīng)營活動的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)項目為主要業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè)、開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)和機構，上市房地產(chǎn)企業(yè)按上市主體合并計算；

　　(2)物業(yè)類型:商業(yè).以辦公和公園為主，不包括住宅業(yè)務；

　　(3)物業(yè)狀態(tài):包括持有和銷售，包括建成.在建及土地儲備；

　　(4)統(tǒng)計時間截點:2022年3月31日計算時間截點；

　　(五)近兩年有重大偷稅漏稅或者嚴重拖欠員工工資等違法行為的企業(yè)，不列入考核范圍。

　　數(shù)據(jù)源和審查

　　1.數(shù)據(jù)來源

　　(一)企業(yè)自行申報第三方專業(yè)機構；

　　(2)上市公司年報納入評估研究.半年報.季度報告和公告；

　　(3)國家統(tǒng)計局和地方統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)；

　　(4)從任何公共信息渠道獲取的相關信息，包括但不限于官方網(wǎng)站.基于項目的研究數(shù)據(jù).學術研究報告等信息渠道。

　　2.數(shù)據(jù)體系

　　房地產(chǎn)信息指數(shù)研究院長期跟蹤商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績.行業(yè)動態(tài).經(jīng)濟趨勢，在此基礎上捕捉準確全面的市場數(shù)據(jù)，實時.準確的數(shù)據(jù)與深度分析相結(jié)合，采用實地研究.問卷訪問.企業(yè)訪談.資料檢索.歷史研究.數(shù)量統(tǒng)計構建了獨特的數(shù)據(jù)分析模型系統(tǒng)。

　　指標體系

　　2022年3月31日，中國商業(yè)地產(chǎn)100強榜單選取在中國大陸從事商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營活動的100家房地產(chǎn)企業(yè)，涵蓋規(guī)模指標.運營指標.管理指標.創(chuàng)新指標.品牌指標.綜合客觀評價企業(yè)綜合實力和業(yè)務發(fā)展能力，包括誠信指標等六大指標。