寫字樓

　　自2022年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和疫情的影響下，企業(yè)的信心、運(yùn)營(yíng)和業(yè)務(wù)發(fā)展都受到了短期影響，也對(duì)辦公租賃活動(dòng)產(chǎn)生了影響。雖然市場(chǎng)凈吸收量有所下降，但金融、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和專業(yè)服務(wù)業(yè)為市場(chǎng)需求提供了重要的支持。

　　其中，金融保險(xiǎn)等企業(yè)表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，仍保持?jǐn)U張趨勢(shì)，在許多城市的租賃需求中排名第一。雖然今年互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)受到強(qiáng)有力監(jiān)管的影響，上海、上海等城市的需求有所下降，但仍由上海、上海、上海等大多數(shù)城市的第一需求驅(qū)動(dòng)，行業(yè)租賃比例保持穩(wěn)定。與此同時(shí)，專業(yè)服務(wù)業(yè)仍然是需求的引擎力量。

　　2022年服貿(mào)會(huì)期間，戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主任魏東在接受采訪時(shí)也表示："高科技互聯(lián)網(wǎng)、金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)一直是上海寫字樓的主要支撐，生物制藥業(yè)需求穩(wěn)步上升。"

　　生物制藥企業(yè)需求穩(wěn)步上升

　　寫字樓市場(chǎng)與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。上海寫字樓市場(chǎng)一直以高科技互聯(lián)網(wǎng)、金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)為主。2022年上半年，高新技術(shù)、金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)新租搬遷交易占總交易面積38%.1%，31.1%和8.0%。近兩年來(lái)，生物制藥企業(yè)需求穩(wěn)步上升。上海作為中國(guó)科技創(chuàng)新中心、國(guó)際交流中心、服務(wù)業(yè)綜合試點(diǎn)城市和國(guó)家自由貿(mào)易區(qū)，這些名片下出臺(tái)的相關(guān)政策有利于上述產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

　　龍頭企業(yè)進(jìn)駐有效帶動(dòng)商圈發(fā)展

　　從各商業(yè)區(qū)的角度來(lái)看，上海的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)非常明顯。金融企業(yè)更喜歡金融街，有方向CBD溢出現(xiàn)象；IT，高新技術(shù)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)更喜歡中關(guān)村、上地、望京酒仙橋區(qū)；CBD高端服務(wù)企業(yè)對(duì)外資企業(yè)具有很強(qiáng)的粘性。

　　商業(yè)區(qū)的形成由產(chǎn)業(yè)集聚、項(xiàng)目集聚、人才集聚等因素組成。政府在產(chǎn)業(yè)引進(jìn)過(guò)程中需要注意以上三個(gè)因素。我們發(fā)現(xiàn)，龍頭企業(yè)的進(jìn)入可以有效推動(dòng)相關(guān)企業(yè)和上下游企業(yè)的進(jìn)入，形成產(chǎn)業(yè)集聚。在有足夠面積的前提下，項(xiàng)目集聚作為載體，可以吸引企業(yè)選址。人才政策可以吸引高端人才。一旦引進(jìn)足夠的人才，就可以在該地區(qū)形成人才的內(nèi)部循環(huán)。

　　外資企業(yè)在租賃需求方面更加穩(wěn)定

　　2008年以前，甲級(jí)寫字樓客戶基本由外國(guó)投資者主導(dǎo)。近年來(lái)，上海的外國(guó)企業(yè)對(duì)寫字樓的需求正在萎縮。他們對(duì)租金更敏感，更注重區(qū)域的整體商業(yè)氛圍，更注重合同精神。2009年以后，國(guó)內(nèi)企業(yè)開始大規(guī)模進(jìn)入甲級(jí)寫字樓，大量新需求導(dǎo)致了10年來(lái)上海寫字樓租金強(qiáng)勁的業(yè)主市場(chǎng)形勢(shì)。但隨著整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，外國(guó)企業(yè)租賃需求更加穩(wěn)定，國(guó)內(nèi)企業(yè)需求隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)的變化波動(dòng)較大。

　　雖然高科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)表現(xiàn)疲軟，但發(fā)展空間仍然巨大

　　上海高新技術(shù)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)作為全國(guó)科技創(chuàng)新中心和人工智能企業(yè)全球領(lǐng)先城市的特點(diǎn)，以及十四五規(guī)劃中對(duì)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策支持，雖然目前處于調(diào)整周期，整體表現(xiàn)不佳，但整體發(fā)展空間巨大。中國(guó)國(guó)際交流中心的定位將使上海在未來(lái)更加國(guó)際化。作為未來(lái)為未來(lái)第二個(gè)三里屯，將吸引大量使館和外資企業(yè)落戶。上海作為中國(guó)的金融監(jiān)管中心，隨著上海證券交易所的成立，對(duì)金融企業(yè)的需求將繼續(xù)穩(wěn)定和強(qiáng)勁。此外，作為服務(wù)業(yè)擴(kuò)大對(duì)外開放的窗口城市，上海的專業(yè)服務(wù)業(yè)將繼續(xù)成為辦公需求的主要產(chǎn)業(yè)。

　　來(lái)源：戴德梁行