上海寫字樓空置率達(dá)7%,超過警戒線2個(gè)百分點(diǎn)
寫字樓
疫情發(fā)生后,上海一些企業(yè)穩(wěn)步恢復(fù),有些企業(yè)仍然荒蕪。許多購物中心和辦公樓的空置率呈上升趨勢,市場仍處于恢復(fù)期。
“一些客戶以前租了近200平方米的辦公空間,現(xiàn)在改租了60平方米的辦公空間;另一位客戶從300平方米的辦公空間減少到100平方米”。
上海北外灘寫字樓租賃中心業(yè)主劉彪告訴記者,部分企業(yè)疫情前效益良好,抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差,部分企業(yè)破產(chǎn)?,F(xiàn)在各大商場的寫字樓空置率都很高。
上海重啟三個(gè)月后的9月,即使走在上海繁華的南京東路商圈,依然可以看到很多大門緊閉的沿街商鋪。曾經(jīng)屹立在南京東路15年,就像地標(biāo)性建筑一樣,超大型旗艦店美特斯邦威4月正式關(guān)門離場,現(xiàn)在只有模糊的招牌還在映襯其昔日的輝煌。
根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù),截至2022年第二季度,上海商業(yè)空置率達(dá)到7%,超過警戒線2個(gè)百分點(diǎn),打斷了2021年以來的恢復(fù)過程。部分重點(diǎn)項(xiàng)目平均空置率達(dá)到9%,其中位于上海陸家嘴繁華商業(yè)區(qū)的浦東正大廣場空置率上升至34%;還有恢復(fù)良好的項(xiàng)目,如外環(huán)七寶華潤萬象城,空置率僅為0.6%,疫后恢復(fù)較好。
對于商業(yè)空置率上升的因素,同策研究院研究中心主任宋宏偉分析,近年來商業(yè)辦公市場空置率較高,租金水平呈下降趨勢。主要受幾個(gè)方面的影響,一是商業(yè)辦公市場整體供應(yīng)過剩,供應(yīng)量大,庫存相對較高.二是受經(jīng)濟(jì)下行壓力和疫情影響,部分小企業(yè)生活環(huán)境惡化,企業(yè)成本不斷降低。第三,受電子商務(wù)和物流業(yè)的影響,傳統(tǒng)的商業(yè)環(huán)境發(fā)生了很大的變化,特別是一二線城市的在線消費(fèi)模式也對線下商店產(chǎn)生了很大的影響。
空置率上升,退市商家增多
“一樓以前下單排隊(duì)的喜茶店也退場了”。
上海黃浦區(qū)九江路悅輝廣場一樓,曾經(jīng)的喜茶店“掃碼下單免排隊(duì)”廣告還在,但店鋪因疫情未能持續(xù)到現(xiàn)在。
這家曾經(jīng)的西茶店對面,沿街有幾家大型廣告招牌“沿街商鋪展示超大~招商”字眼也很搶眼,記者在招商電話中撥打了房東王女士的電話,她告訴記者:“雖然南京東路有很多門店關(guān)門,但也有很多新店進(jìn)入市場,租金價(jià)格還是很高的,報(bào)價(jià)和以前一樣,”。與此同時(shí),王女士還透露,她在漢口路的另一家店也在招商引資,現(xiàn)在價(jià)格可談,利潤空間大。
在南京東路,美特斯邦威圣德娜店是上海的標(biāo)志性品牌店。2007年進(jìn)駐,上下五層,實(shí)際營業(yè)面積近1萬平方米,在南京東路商務(wù)區(qū)站穩(wěn)了近15年。如今,模糊的招牌依然可以看到美特斯邦威的鼎盛時(shí)期。
該店對面的商家告訴記者,旗艦店去年只有一樓在運(yùn)營,四樓繼續(xù)關(guān)閉,今年疫情退出。
上海商業(yè)南京東路只是縮影之一,記者發(fā)現(xiàn)沿街有很多商鋪,商場空置甚至超過三個(gè)月。
對于類似的商業(yè)現(xiàn)象,上海中原房地產(chǎn)高級市場分析師盧文喜表示,15年后,產(chǎn)品本身有一個(gè)生命周期,另一方面,經(jīng)濟(jì)加速了沖擊和市場壓力,也是疫情后對商業(yè)的影響,市場波動。
主動降價(jià),“以大換小”客戶增多
在商場的另一端,辦公樓的空置率也在上升。
“上個(gè)月,我們在一個(gè)公園里,同一層樓的幾個(gè)被撤走了”。在閔行一個(gè)工業(yè)園區(qū)工作的張華告訴記者,有的企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力差,有的更換辦公空間,有的破產(chǎn)。
一位不愿透露姓名的企業(yè)主告訴記者,企業(yè)的無助,在經(jīng)營良好之前,租了近300平方米的辦公空間,現(xiàn)在辦公室減少到不到100平方米,企業(yè)需要時(shí)間恢復(fù),減少支出,穩(wěn)定現(xiàn)金流,以節(jié)省實(shí)力,活得更久。
“一些企業(yè)從以前的高租金寫字樓到低租金寫字樓,或者減少辦公空間現(xiàn)在很常見”。北外灘板塊金岸大廈房東劉彪朋友圈多棟寫字樓正在出租。當(dāng)周邊租金4時(shí),~5元/平方米/天,金岸大廈只需3元.6元/平方米/天。
劉彪告訴記者:“只要能租出去,除了讓價(jià),我也愿意和中介合作?,F(xiàn)在中介帶客戶來看,會主動給中介幾百元看費(fèi),以前沒有”。
位于地鐵2號線南京東路置地廣場,位于商業(yè)街繁華地段。我以前不擔(dān)心租房?,F(xiàn)在業(yè)主羅先生告訴記者,今年有很多辦公樓,之前租了6棟.1元/平方米/天,現(xiàn)在5元.2元/平方米/天,按100平方米計(jì)算,現(xiàn)在租金不到10平方米,.6萬元/月,比以前便宜2500元/月。
“上海疫情好轉(zhuǎn)后,寫字樓和商場都在恢復(fù)。寫字樓市場周邊的金融廣場和華盛廣場的價(jià)格都有所下降”。上述業(yè)主羅先生說。
值得一提的是,上海的一些商場在疫情發(fā)生后穩(wěn)步恢復(fù)到疫情前的水平,如港匯廣場、國金中心、愛琴海、上海中心大廈、七寶、嘉定萬象城等。
對此,陸文喜表示,這與企業(yè)自身經(jīng)營有關(guān)。部分產(chǎn)品和企業(yè)受影響較小,部分企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。疫情發(fā)生后,部分商場積極調(diào)整,給商家?guī)砝麧?,保持商場空置率較低。當(dāng)周有很多競爭對手時(shí),有必要重新找到自己的定位,讓市場再次活躍起來。
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