寫字樓

　　涼意未散，房地產(chǎn)業(yè)分裂加重。

　　2022年上半年度，房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的生活過得比較艱辛。疫情影響、房市下滑、回籠資金慢，翹首以待的“紅五月”將來(lái)，兩伙償還債務(wù)高峰期卻至，“內(nèi)憂外患”的行業(yè)格局下，上市房企拿出了一份“分裂加重”的試卷。

　　去除無(wú)法按期公布2022年中后期業(yè)績(jī)的上市房企后，據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，在169家上市房企中，129家歸母凈利同比減少，占比較高達(dá)76.3%；按贏利是否區(qū)別，55家地產(chǎn)商虧本，總計(jì)凈虧損超過595億人民幣。

　　虧本第一為富力地產(chǎn)，上半年度虧本69.2億人民幣；建業(yè)地產(chǎn)略遜一籌，交出虧本56億人民幣的成績(jī)單。同時(shí)期，考出來(lái)“盈轉(zhuǎn)虧”考試成績(jī)者亦不缺陽(yáng)光城等以往TOP15組員；頭頂部?jī)?yōu)秀生和國(guó)有資本地產(chǎn)商亦逃不過業(yè)績(jī)下滑困境，還好其盈利經(jīng)營(yíng)規(guī)模仍然是領(lǐng)域引領(lǐng)者；但在贏利榜單中，中國(guó)國(guó)外發(fā)展趨勢(shì)、萬(wàn)科、保利發(fā)展趨勢(shì)、華潤(rùn)置業(yè)及其龍湖集團(tuán)為前五名。

　　“房地產(chǎn)業(yè)上市企業(yè)利潤(rùn)率水準(zhǔn)總體已降到20%底點(diǎn)，凈利潤(rùn)率水準(zhǔn)逐步向加工制造業(yè)看齊，贏利經(jīng)營(yíng)規(guī)模受市場(chǎng)下行危害跌到近年來(lái)底點(diǎn)，高投入高收益時(shí)期已結(jié)束?！敝兄秆芯吭汗緲I(yè)務(wù)部科學(xué)研究責(zé)任人劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者說，領(lǐng)域已進(jìn)入低盈利時(shí)期，待領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)出清后，銷售市場(chǎng)將進(jìn)入恢復(fù)周期時(shí)間，上市房企利潤(rùn)率水準(zhǔn)依然存在很有可能回暖。

　　減價(jià)、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等

　　是地產(chǎn)商營(yíng)運(yùn)能力降低根本原因

　　出現(xiàn)在了虧本名單上的地產(chǎn)商大多是已保險(xiǎn)理賠或遭遇償還債務(wù)危機(jī)的地產(chǎn)商。

　　從樂居財(cái)經(jīng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)說，15家地產(chǎn)商凈虧損做到10億元以上，除富力地產(chǎn)與建業(yè)地產(chǎn)外，藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光城、正榮地產(chǎn)等8家地產(chǎn)商凈虧損在20億人民幣至50億中間；從歸母凈利率變化幅度看來(lái)，超七成地產(chǎn)商同比減少，同期相比下滑超出50%的地產(chǎn)商達(dá)到84家。

　　樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)

　　計(jì)表明，上半年，在169家樣品地產(chǎn)商中，有40家地產(chǎn)商歸母凈利完成正方向提高，在其中有一半地產(chǎn)商的增長(zhǎng)幅度并沒有超出20%。同時(shí)期，上市房企歸母凈利TOP30準(zhǔn)入門檻，僅是11.49億人民幣，上年乃為20.3億人民幣；TOP30均值歸母凈利為37.73億人民幣，同比下降30.8%。

　　中國(guó)國(guó)外發(fā)展趨勢(shì)、萬(wàn)科、保利發(fā)展趨勢(shì)及其華潤(rùn)置業(yè)4家房地產(chǎn)企業(yè)的歸母凈利都超過百億，分別是167.43億人民幣、122.23億人民幣、108.26億人民幣及其106.03億人民幣；15家地產(chǎn)商純利潤(rùn)超出20億人民幣，在其中，龍湖集團(tuán)緊跟四大“百億純利潤(rùn)”地產(chǎn)商以后，為74.8億人民幣。

　　在私營(yíng)地產(chǎn)商中，秉持長(zhǎng)期主義的龍湖集團(tuán)、在市場(chǎng)下行期逆勢(shì)奮發(fā)進(jìn)取的濱江集團(tuán)，歸母凈利率有一定的提高；靠著國(guó)有資本的建發(fā)股份、京投發(fā)展等地產(chǎn)商，營(yíng)運(yùn)能力也展現(xiàn)上漲趨勢(shì)，但增長(zhǎng)速度還在10%下列。

　　值得關(guān)注的是，京能置業(yè)上半年度轉(zhuǎn)盈為虧，歸母凈利同比下降16146.48%，創(chuàng)出下滑之最。

　　因開創(chuàng)至今第一次虧損，在9月1日的2022年中后期業(yè)績(jī)說明會(huì)上，建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)現(xiàn)任主席胡葆森向全部投資者道歉?！拔覀円恢痹陂_展深刻的反思，從自身找原因，決不自暴自棄，也回絕‘平躺’?！?/p>

　　劉水表明，從2022年上半年度危害本期純利潤(rùn)水準(zhǔn)的影響因素看來(lái)，一是增加庫(kù)存商品、投資型物業(yè)管理、長(zhǎng)期股權(quán)投資等財(cái)產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提幅度；二是協(xié)同營(yíng)項(xiàng)目收益降低；三是為了應(yīng)對(duì)保證現(xiàn)金流量安全與調(diào)節(jié)項(xiàng)目投資合理布局，一部分地產(chǎn)商處理單核心財(cái)產(chǎn)，或產(chǎn)生虧本；四是受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力太大、疫情影響、住戶收入預(yù)期強(qiáng)陽(yáng)后造成消費(fèi)力強(qiáng)陽(yáng)后等因素的影響。

　　但是，東新科技高端投資咨詢畢然向記者說，在“保交房”與“防風(fēng)險(xiǎn)”指導(dǎo)思想下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的底端是扎實(shí)的，從近2個(gè)一季度表現(xiàn)來(lái)看，在最艱難的一刻，領(lǐng)域整體的營(yíng)業(yè)收入、盈利、花費(fèi)、現(xiàn)金流量并沒有引起系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，反而是逐漸下探，“大家有理由堅(jiān)信恢復(fù)時(shí)間會(huì)來(lái)臨，促進(jìn)銷售市場(chǎng)再一次轉(zhuǎn)暖。”

　　總而言之，頭頂部?jī)?yōu)秀生依然能維持盈利總菜盤提高，但保險(xiǎn)理賠地產(chǎn)商也被甩在后面，虧本或許只是逐漸?？梢钥闯?，在行業(yè)處于兩支球隊(duì)變換期限內(nèi)，上市房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)進(jìn)一步分裂。那樣，下面具有哪一種的能力地產(chǎn)商能保持營(yíng)運(yùn)能力上漲呢？

　　市場(chǎng)前景經(jīng)營(yíng)規(guī)模

　　仍超10萬(wàn)億

　　雖然現(xiàn)階段大一點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)業(yè)局勢(shì)都令人擔(dān)憂，可是卻新聞?dòng)浾叨喾矫嬖L談和頭頂部標(biāo)桿房企高管在2022年中后期銷售業(yè)績(jī)釋放出來(lái)的數(shù)據(jù)得知，中遠(yuǎn)期大部分地產(chǎn)商仍對(duì)行業(yè)懷有堅(jiān)定的信心。

　　針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)行情的判斷，龍湖集團(tuán)監(jiān)事會(huì)主席兼CEO陳序平向記者說，“今年是開低、筑底、向好的趨勢(shì)，總體穩(wěn)中向好，全年度房地產(chǎn)業(yè)商住樓交易量經(jīng)營(yíng)規(guī)模比往年預(yù)估會(huì)有30%左右減幅，但是我們總覺得堅(jiān)定的信念。伴隨著一些工程項(xiàng)目的相繼開盤，8月份十分堅(jiān)定的信念完成單月增長(zhǎng)速度轉(zhuǎn)正定級(jí)?！?/p>

　　“對(duì)于我們來(lái)說房地產(chǎn)業(yè)或是優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，可能年銷量保持在12萬(wàn)億的水準(zhǔn)，長(zhǎng)期性或是看中這行業(yè)，覺得綠城集團(tuán)（中國(guó)）以后還大有作為?！本G城集團(tuán)中國(guó)董事會(huì)現(xiàn)任主席張亞東向記者說，下面“大家也會(huì)更加注重營(yíng)收和利潤(rùn)的有質(zhì)提高，以后還會(huì)繼續(xù)維持二位數(shù)提高?！?/p>

　　談起后半場(chǎng)市場(chǎng)格局演變發(fā)展趨勢(shì)，中國(guó)海外發(fā)展董事會(huì)現(xiàn)任主席顏建國(guó)給出了“三個(gè)分裂”：一是行業(yè)分裂，一、二線和強(qiáng)三線城市無(wú)疑是主陣地；二是領(lǐng)域分裂，地產(chǎn)商總數(shù)將大幅降低，行業(yè)集中度將明顯增強(qiáng)；三是公司分裂，領(lǐng)域容錯(cuò)性降低，精準(zhǔn)管理能力很強(qiáng)、產(chǎn)品服務(wù)信譽(yù)好公司才可以在市場(chǎng)中獲勝。