商業(yè)地產(chǎn)

　　富國(guó)銀行(WFC.US)，美國(guó)銀行(BAC.US)和摩根大通(JPM.US)今年上半年，銀行創(chuàng)紀(jì)錄的貸款激增后，寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)融資有所減少。據(jù)知情人士透露，摩根士丹利包括(MS.US)和高盛集團(tuán)(GS.US)美國(guó)最大的幾家銀行變得更加挑剔，收緊了貸款條件，減少了新的商業(yè)地產(chǎn)貸款。部分原因是客戶(hù)需求減弱，以及對(duì)利率飆升的擔(dān)憂。在某些情況下，加強(qiáng)監(jiān)管發(fā)揮了作用。

　　華爾街大興商業(yè)地產(chǎn)貸款放緩

　　根據(jù)美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司(FDIC)截至6月30日，美國(guó)銀行在辦公室、酒店、工業(yè)和其他非住宅房地產(chǎn)方面的貸款敞口約為2.8萬(wàn)億$。富國(guó)銀行計(jì)劃減少其住房抵押貸款部門(mén)，貸款規(guī)模為1550億$，是最大的商業(yè)房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)；摩根大通貸款1060億$，美國(guó)銀行貸款640億$，排名第三。

　　美國(guó)銀行發(fā)言人BillHalldin該行表示，當(dāng)有貸款需求時(shí)，將繼續(xù)為客戶(hù)提供支持。富國(guó)銀行發(fā)言人HannahSloane表示，今年至今，公司商業(yè)地產(chǎn)貸款"強(qiáng)勁增長(zhǎng)"，并將繼續(xù)與客戶(hù)合作，幫助他們獲得所需的融資。摩根大通和摩根士丹利的代表高盛拒絕評(píng)論。

　　根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)的數(shù)據(jù)，截至6月6個(gè)月，美國(guó)監(jiān)管銀行提供了創(chuàng)紀(jì)錄的3160億美元新商業(yè)地產(chǎn)貸款，比2021年同期增長(zhǎng)172%。隨著貸款激增，美聯(lián)儲(chǔ)提高了利率以冷卻通脹，這使得商業(yè)地產(chǎn)的貸款成本在過(guò)去一年翻了一番。市場(chǎng)預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)將在周四的會(huì)議上進(jìn)一步加息，外界猜測(cè)官員可能會(huì)將基準(zhǔn)利率提高75個(gè)基點(diǎn)或更多。

　　由于利率上升，商業(yè)抵押貸款支持證券受到抑制(MBS)將銀行債務(wù)重新打包為債券的擔(dān)保債務(wù)憑證(CDO)銀行最終在資產(chǎn)負(fù)債表上保留了更多的債務(wù)。

　　2022年上半年，銀行貸款激增，最近的下降非常明顯。商業(yè)地產(chǎn)投資銀行和經(jīng)紀(jì)公司EastdilSecured總裁MichaelVanKonynenburg指出今年下半年，大型銀行貸款可能比今年上半年下降50%。

　　同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司NewmarkGroupInc.美國(guó)貸款銷(xiāo)售總監(jiān)BrockCannon稱(chēng):“幾家大型貨幣中心銀行被要求停止商業(yè)地產(chǎn)貸款，尤其是寫(xiě)字樓貸款。美國(guó)政府正試圖監(jiān)督一切，看看它會(huì)產(chǎn)生多大的影響，損失會(huì)有多嚴(yán)重”

　　VanKonynenburg在一封電子郵件中：“由于美聯(lián)儲(chǔ)收緊政策，經(jīng)濟(jì)不確定性使銀行更加謹(jǐn)慎。銀行壓力測(cè)試確實(shí)提高了資本要求，給貸款市場(chǎng)帶來(lái)了進(jìn)一步的壓力?！?/p>

　　當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)試圖冷卻美國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將加強(qiáng)對(duì)銀行在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的敞口的審查，這并不奇怪。JanneyMontgomeryScott根據(jù)本月的報(bào)告，商業(yè)地產(chǎn)是美國(guó)一半銀行（特別是小型地區(qū)銀行）貸款組合中最大的。

　　穆迪投資者服務(wù)金融機(jī)構(gòu)集團(tuán)副董事總經(jīng)理JoePucella房地產(chǎn)債務(wù)違約引發(fā)了20世紀(jì)80年代的儲(chǔ)貸危機(jī)和2008年的金融危機(jī)。Pucella稱(chēng):“如果你回顧一下銀行破產(chǎn)的歷史，你會(huì)發(fā)現(xiàn)20世紀(jì)90年代初的大衰退中，主要的驅(qū)動(dòng)因素是銀行，尤其是高度集中的小銀行CRE資產(chǎn)質(zhì)量惡化。”

　　美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)降溫

　　總的來(lái)說(shuō)，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在降溫。MSCIrealAssets數(shù)據(jù)顯示，利率上升已開(kāi)始降低房地產(chǎn)估值，7月份交易量大幅下降。這導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)降低了新貸款的抵押資產(chǎn)價(jià)值比，擴(kuò)大了貸款利率和擔(dān)保隔夜融資利率(SOFR)等基準(zhǔn)利率的息差。

　　InstitutionalPropertyAdvisors高級(jí)董事總經(jīng)理StevenBuchwald表示：“銀行在今年前兩個(gè)季度發(fā)放了太多的貸款，以至于他們現(xiàn)在正在收緊貸款。當(dāng)他們發(fā)放貸款時(shí)，他們會(huì)在一切事情上增加額外的要求。”

　　由于疫情對(duì)遠(yuǎn)程辦公政策的影響，辦公交易備受關(guān)注。現(xiàn)在，監(jiān)管機(jī)構(gòu)警告說(shuō)，這可能成為銀行面臨的問(wèn)題。

　　FDIC擔(dān)心辦公和商務(wù)酒店的價(jià)值，尤其是在曼哈頓。根據(jù)上個(gè)月發(fā)布的《監(jiān)管意見(jiàn)》，(SupervisoryInsights)報(bào)告稱(chēng)，自疫情爆發(fā)以來(lái)，這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇滯后。JonesLangLaSalleInc.第二季度，曼哈頓寫(xiě)字樓空置率達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的15.8%，而美國(guó)寫(xiě)字樓空置率為18.9%。

　　FDIC報(bào)告中說(shuō)：“考慮到疫情后工作和商業(yè)變化的長(zhǎng)期不確定性、利率上升、通脹壓力和供應(yīng)鏈問(wèn)題，審查人員將在即將到來(lái)的審查周期中增加銀行商業(yè)房地產(chǎn)貸款(CRE)關(guān)注交易測(cè)試?！?/p>

　　并不是所有的銀行都在削減貸款。歐扎克上半年持有260億美元房地產(chǎn)債務(wù)，新增貸款達(dá)到66.7億美元，創(chuàng)紀(jì)錄。隨著其他銀行退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，該行有望開(kāi)展更多業(yè)務(wù)。

　　摩根大通首席執(zhí)行官GeorgeGleason7月與投資者舉行的電話會(huì)議表示：“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)退出了這個(gè)領(lǐng)域。與一兩個(gè)季度前報(bào)價(jià)的交易相比，我們今天報(bào)價(jià)的交易利潤(rùn)率更高?！?/p>