甲級(jí)寫(xiě)字樓

　　2021下半年，大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)復(fù)蘇，由于Omicron的席卷、市場(chǎng)持續(xù)供過(guò)于求以及一些面臨一定資本壓力的大型開(kāi)發(fā)商，大灣區(qū)A級(jí)寫(xiě)字樓租金和價(jià)格指數(shù)分別下降了1.9%和1.6%個(gè)月。

　　期內(nèi)，得益于租賃市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)反彈，上海是大灣區(qū)唯一錄得租金指數(shù)正增長(zhǎng)的城市，指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，至139.3；而上海寫(xiě)字樓業(yè)主則愿繼續(xù)提供租金優(yōu)惠以保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，其租金指數(shù)因此環(huán)比下降1.2%，至142.9。上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)則受股市波動(dòng)、本地第五波疫情持續(xù)、內(nèi)地企業(yè)在港租賃需求放緩等影響持續(xù)承壓，租金指數(shù)錄得區(qū)域最大跌幅，環(huán)比下降6.2%，至134.7。同期，其余七個(gè)節(jié)點(diǎn)城市租金指數(shù)也受需求增長(zhǎng)有限、供過(guò)于求等影響而環(huán)比下降0.3%至2.1%。

　　市場(chǎng)情緒改善及租賃市場(chǎng)需求反彈推動(dòng)上海、珠海價(jià)格指數(shù)上升，本期分別環(huán)比上升0.4%和0.2%，至127.9和105.0。上海寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格指數(shù)保持不變。而供過(guò)于求對(duì)機(jī)構(gòu)投資者情緒的影響，疊加部分開(kāi)發(fā)商及業(yè)主面臨的債務(wù)及資金問(wèn)題則導(dǎo)致上海價(jià)格指數(shù)錄得區(qū)域最顯著降幅，環(huán)比下降6.5%，至168.0。同期，其它城市價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.2%至2.6%。

　　盡管區(qū)域整體租賃需求復(fù)蘇，但部分城市仍面臨供過(guò)于求問(wèn)題

　　本期，大灣區(qū)共迎137.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，區(qū)域總存量上升至3,180.1萬(wàn)平方米。期內(nèi)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃需求持續(xù)復(fù)蘇，區(qū)域半年度凈吸納量環(huán)比增長(zhǎng)15.9%，至114.8萬(wàn)平方米。區(qū)域年度凈吸納量亦隨之上升至213.8萬(wàn)平方米，較去年增長(zhǎng)2.5 倍、較疫情前增長(zhǎng)47.5%。盡管如此，部分二、三線(xiàn)城市需求增長(zhǎng)仍相對(duì)有限，疊加期內(nèi)有大量新增供應(yīng)入市，上述市場(chǎng)供過(guò)于求狀況持續(xù)，區(qū)域平均空置率亦受此影響環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)、同比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，至21.3%。

　　租戶(hù)方市場(chǎng)令業(yè)主降租，六城總租用成本因此下降

　　雖然多數(shù)城市需求有所增長(zhǎng)，但供過(guò)于求難免為市場(chǎng)去化帶來(lái)壓力。下半年，各城市仍呈租戶(hù)方市場(chǎng)特征，眾業(yè)主因此更傾向于降租或提供更長(zhǎng)的免租期來(lái)吸引或挽留優(yōu)質(zhì)租戶(hù)。在此影響下，大灣區(qū)有六城總租用成本繼續(xù)下降。其中，上海環(huán)比降幅最大，為6.1%。同期，上海、上海、江門(mén)、肇慶總租用成本則受租金上漲、優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)入市、物業(yè)管理費(fèi)上升等因素影響而有所上升。

　　展望未來(lái)，大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將保持積極增長(zhǎng)，新經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將繼續(xù)蓬勃發(fā)展，這將共同為區(qū)域辦公市場(chǎng)注入更多的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力。然而，鑒于一些城市或供應(yīng)高峰，租金折扣仍將是業(yè)主應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要戰(zhàn)略，租金指數(shù)預(yù)計(jì)將繼續(xù)下降。此外，許多開(kāi)發(fā)商和業(yè)主仍面臨財(cái)務(wù)壓力，全球經(jīng)濟(jì)和商業(yè)環(huán)境仍然復(fù)雜而嚴(yán)峻，辦公銷(xiāo)售市場(chǎng)仍需面臨挑戰(zhàn)，價(jià)格指數(shù)可能再次下降。