寫字樓

　　國慶節(jié)期間，上海藍港的客流量排名前五，甚至比許多熱門景點還要熱鬧。對于4月份剛剛接管運營權的王健林來說，這無疑是令人欣慰的。

　　然而，王健林似乎對此并不滿意。不久前，他還跑到河南鄭州，在河南鄭州，在那里?！爸挥泻幽稀騽』贸恰迸c胡寶森見面，旁邊是導演王超歌。外界猜測萬達和建業(yè)可能會再次攜手在文化旅游和商業(yè)領域合作。

　　早在今年3月，王健林就拉了一把胡寶森，一口氣拿出7億元買斷了建業(yè)地產10年來所有商業(yè)項目的經營權。萬達商業(yè)管理公司全面負責招商、租賃、運營和物業(yè)管理。如今，如果有進一步的合作，也就不足為奇了。

　　萬達的輕資產步伐已經很熟悉了，最近有報道稱，它接管了五個奧克斯廣場的運營，并加快了布局。另一方面，王健林還計劃在珠海萬達商業(yè)管理部門在上海上市。

　　目前，不僅是萬達，還有徐匯、金茂、碧桂園、中海地產等一些不重視商業(yè)地產的住宅開發(fā)商，也開始進入商業(yè)地產。甚至一家老開發(fā)商也私下梳理，到商業(yè)板塊，招兵買馬，等待萬達上市后的表現，自己提交招股說明書。

　　房地產低迷，商業(yè)管理可能成為開發(fā)商突破的另一條出路。

　　商業(yè)提速

　　“地產一哥”其業(yè)務異軍突起。近日，碧桂園文商旅集團完成了位于廣東惠州和四川雅安的兩個簽約項目。

　　其中，碧桂園文化商務旅游與惠州唐宏實業(yè)投資有限公司就惠州唐宏時代廣場簽訂合同，完成商業(yè)產品線“碧樂匯”引入當地；雅安簽約廊橋商業(yè)區(qū)，總商業(yè)面積1.2萬平方米，為雅安市國有資產。

　　9月底，碧桂園文化商務旅游還與南通中大房地產公司簽訂了合同，雙方將與南通海門天志祥購物廣場合作。這是碧桂園文化商務旅游在南通的第一個輕資產項目，它將擁有它“碧樂匯”引入品牌。

　　去年年底，碧桂園文商旅提出“輕重并舉，內外并重”發(fā)展戰(zhàn)略，讓之前的商業(yè)板塊邁出腳步。截至目前，碧桂園文化商務旅游已簽約優(yōu)質輕資產項目10余個，商業(yè)項目總數超過130個，合同面積超過800萬平方米。

　　再比如，作為中海地產的購物中心品牌，物中心品牌，9月30日也迎來了濟南華山環(huán)宇城、上海英海環(huán)宇坊、上海鐵像寺水街二期三個項目。

　　今年中海環(huán)宇業(yè)務“提速”發(fā)展預計年內新開6個MALL，這是自成立以來新項目數量最多的一年。

　　此外，另一家中央企業(yè)房地產開發(fā)商也在加快業(yè)務步伐。9月15日，張家港金茂秀城舉行倒計時100天啟動儀式，預計12月23日正式開業(yè)。這是繼長沙金茂秀城和南京金茂秀城之后，第三個即將到來的秀城。

　　“覽秀城”這個商業(yè)新IP，金茂前董事長寧高寧。在他看來，商業(yè)地產資產，尤其是大型綜合體，是保持和增加國有資產價值的好方法。這就是他不斷建設城市的初衷。

　　與前幾年磨劍相比，今年展覽城的行動明顯加快。據樂居財經報道，截至2022年中，中國金茂已獲得9個展覽城項目，今年除張家港金茂秀城外，還將有青島金茂秀城、天津金茂匯。

　　事實證明，住宅房地產并不令人滿意，房地產企業(yè)似乎想在商業(yè)房地產領域找到一定的平衡。不僅是領先的房地產企業(yè)，只要開發(fā)商仍有余力，就想在商業(yè)領域開辟另一個世界。

　　例如，民營五朵金花之一的旭輝也在增加業(yè)務量。去年通過并購獲得上海五棵松商業(yè)項目。同時，旭輝還聘請韓石加盟，主持旭輝商業(yè)管理公司的日常經營管理。

　　今年6月，徐匯商業(yè)宣布全面開展輕資產合作，包括委托管理、營業(yè)收入分享、合資企業(yè)等模式，重點布局上海、上海、上海、長沙等核心城市。

　　緊接著次月，旭輝迎來重要組織架構調整，設立四大平臺：地產開發(fā)平臺、商業(yè)平臺、代建平臺和職能平臺。可見，新設立的四大平臺中，商業(yè)平臺的地位在旭輝內部得到了顯著提升。

　　目前，旭輝商業(yè)布局20個城市，開業(yè)14座商場，在營總建筑面積96萬平方米，合計儲備30余座商業(yè)綜合體。

　　商業(yè)新兵兇猛，“老將”也并沒有松懈。前不久，傳言萬達商管將接管5家奧克斯廣場的運營，并集中更名為“萬達廣場”。據悉，5家奧克斯廣場中，長沙有2家，上海、青島及上海均有1家。

　　過去這一年時間，在房地產一片風聲鶴唳的對照下，王健林麾下的萬達不僅游刃有余，成了所有地產老板眼里最羨慕的對象，甚至開始充當起“白武士”。

　　他援手了建業(yè)、鑫苑，廣東世榮兆業(yè)(5.830, 0.03, 0.52%)，山東天元以及山西田森等數家房企，以及拿下上海SOLANA藍色港灣項目和上海五棵松卓展購物中心的整體經營管理權。

　　此外，近日有消息稱，萬科決定將公司各個區(qū)域的部分商業(yè)項目，調整由印力集團管理。其中涉及的商業(yè)項目總數達49個，分布于20余個城市，涵蓋萬科廣場、萬科里以及2049產品線，總體量約200萬平方米。

　　印力董事長丁力業(yè)，曾頗為自信地說，印力是國內唯一一家不依靠銷售物業(yè)反哺的商業(yè)地產公司。而此次從萬科手中接下更多的管理項目，意在為了商業(yè)資源的城市聯(lián)動、提升運營能力。

　　年初，印力就罕見地進行了一場規(guī)模較大的組織架構調整，總部在原有商業(yè)運營中心、資金資產中心、管理支持中心的基礎上，新設了招商中心等職能部門。此外，印力還新成立“印象匯”事業(yè)部，勾勒更為清晰的產品線輪廓。

　　萬科執(zhí)行副總裁、首席運營官王海武，已于去年主動請纓，進入印力集團擔任總裁，謀劃商業(yè)賽道。這是萬科第一次向收購平臺，派出副總裁級別的高管，可見其急于改變印力無溫不火的想法。

　　隱形印鈔機

　　以往的地產寬松環(huán)境下，商業(yè)地產進入門檻低，各方主體紛紛入局。如今行業(yè)出清，只有保持流動性的房企，才能繼續(xù)兼顧商業(yè)。

　　房地產行業(yè)的資金和人才，有望向商業(yè)地產轉移。在商業(yè)地產細分領域，具備突出運營能力的地產商，迎來了加速布局與整合的機遇，這正是中海、金茂、碧桂園、旭輝等向商業(yè)快速邁步的原因所在。

　　此外，地產下行，商業(yè)能在一定程度上，能給房企提供較為穩(wěn)定的收入與現金流。

　　以新城控股(16.670, -0.12, -0.71%)為例，其半年度地產開發(fā)收入降幅明顯，但商業(yè)收入卻持續(xù)增長。期內商業(yè)物業(yè)收入43.8億元，占總營收比重為10.2%；毛利率為72.2%，同比提升1.6pct，貢獻毛利占公司毛利總額的33.7%，業(yè)績貢獻提升明顯。

　　而大悅城(3.420, 0.03, 0.88%)的持有型業(yè)務，也表現優(yōu)于地產。它上半年新拓展6個項目，投資物業(yè)收入增速為14%，高于總營業(yè)收入11%的增速。這無疑能提升其自身跨過行業(yè)低谷的信心。

　　眼下，房企尚未等到黎明的到來，要想盡快看到曙光，就必須在融資上有所收獲。境外評級機構穆迪也是這么看的，它明確表示，因銷售疲軟及債務臨近，開發(fā)商需持續(xù)發(fā)債，以緩解流動性風險。

　　但當前融資的放松尺度，是比較有限的。在這種情況下，商業(yè)地產的資產證券化，或許也能為房企減壓，提供另外的現金流來源。

　　據統(tǒng)計，今年上半年，CMBS/CMBN的發(fā)行量為33只，發(fā)行規(guī)模為640億元，同比上升8.2%平均單只產品發(fā)行規(guī)模上升。這些融資產品的底層資產，以零售、辦公物業(yè)為主，發(fā)行規(guī)模占比合計為63.8%。

　　商業(yè)房地產與住宅地產不同，不具備快速去化變現的特點，需要完成開發(fā)周期+運營造活周期，并且銷售非自持部分物業(yè)，才能獲得現金流。

　　資產證券化的形式，能使企業(yè)提前收回資金、降低財務杠桿，僅僅作為部分持有人參與到項目中去，實現項目盈利模式向輕資產類型的轉變。

　　9月，已有多筆資產證券化產品發(fā)行。如“海通-陸家嘴(9.670, -0.06, -0.62%)股份-陸家嘴世紀金融廣場4期資產支持專項計劃”，發(fā)行規(guī)模為30.21億元，標的資產為陸家嘴世紀金融廣場3號樓。

　　月底，上海華潤大廈CMBS也成功發(fā)行。該CMBS由華潤置地作為原始權益人，名稱為“中金-上海華潤大廈資產支持專項計劃”，規(guī)模30億元。

　　上海華潤大廈是位于上海建國門商務中心區(qū)內的甲級寫字樓，擁有4萬平方米的商務商辦空間，以及約1.5萬平方米的配套服務設施。

　　這種資金回流的舉措，將是往后各家老牌商業(yè)地產商所追尋的。

　　華潤置地在中期業(yè)績會上便表示，隨著中國商業(yè)公募REITs市場的開放，它將迎來經營性不動產業(yè)務賽道價值的巨大釋放，使商業(yè)板塊成為華潤置地新的利潤增長極。因此公司高度重視經營性不動產下大資管業(yè)務能力的培養(yǎng)和塑造。

　　考驗下的進擊

　　雖然商業(yè)地產前途似錦，但房企在商業(yè)板塊上，也面臨著不小的考驗。

　　克而瑞數據顯示，2018年以來商業(yè)收入增速持續(xù)下行。在規(guī)模效應下，23家樣本企業(yè)商業(yè)收入體量持續(xù)增長，但運營效能的提升，并未能與規(guī)模的增長形成匹配，因此他們的整體發(fā)展速度趨緩。

　　此外，大量處于中游的企業(yè)甚至出現負增長，恒隆、合生創(chuàng)展、九龍倉、嘉里建設商業(yè)收入均有所縮減，腰部企業(yè)經營壓力加大。

　　今年以來，疫情反復，大量的購物中心難逃客流量下降的困境。上半年購物中心日均客流歷經了3月底的低谷期后，逐月走高，6月日均客流量超17000人，但整體低于2021年同期水平。典型如上海，一些典型標桿項目客流僅恢復8-9成。

　　在此大環(huán)境下，除上海外，許多城市的購物中心平均空置率都持續(xù)上行，其中上海、上海三季度平均空置率已接近10%。

　　上半年，23個典型企業(yè)整體商業(yè)收入588.5億元，逆水行舟中，僅同比去年上半年微增了2%。盡管如此，老牌商業(yè)地產商仍在堅守自身的發(fā)展計劃。

　　龍湖在中期業(yè)績會上，依然提到了商業(yè)航道，直言每年都會保持10座左右的商場開業(yè)速度。已經開業(yè)的商場，龍湖也會保持同店同比的提升，整個商業(yè)板塊力爭保持每年30%的復合增長。

　　今年，龍湖開始有輕資產項目開業(yè)，現在總共在手的近130個項目，里面有近20個是輕資產項目，主要分布在上海、上海、上海等城市。

　　新城控股、大悅城等也依然將住宅、商業(yè)“雙輪驅動”，當作其穿越周期的核心競爭力。而近兩年，多家商業(yè)地產輕資產運營主體，也在港股集中上市，目前萬達商管正走在IPO的路途中。

　　這些輕資產運營主體的業(yè)務范圍不盡相同，除了商業(yè)地產運營管理收入，有些主體也涵蓋了住宅物業(yè)管理服務業(yè)務。

　　現階段，商業(yè)管理有很大的市場空間，而且行業(yè)集中度較低，競爭格局還未真正形成。作為物管的細分領域，商管賽道漸漸擁擠，但業(yè)內龍頭效應不斷顯現，已進入分化階段。

　　高舉高打的時代逝去，“從輕從簡”的方式更受追捧，它有可能是房企突圍的途徑之一。