商業(yè)地產

　　房地產行業(yè)已經進入了一個新的調整周期，以營業(yè)收入為主，抵御風險能力較強的商業(yè)地產迎來了更多的市場關注。

　　在頭部開發(fā)商中，華潤置地、中海、萬科、萬達商業(yè)管理、龍湖、新城等多家房地產企業(yè)的收入和利潤在今年上半年不同程度地增長。

　　作為一家商業(yè)地產服務公司，RET近年來，瑞意德見證了國內商業(yè)地產的快速發(fā)展，服務了一大批房地產龍頭企業(yè)、品牌及相關政府機構。

　　RET在接受界面新聞專訪時，瑞意德華東區(qū)總經理周長青表示，商業(yè)地產一直在發(fā)展?！半m然我們所說的房地產行業(yè)正面臨調整，但我想說的是，商業(yè)地產本質上更注重商業(yè)，近年來有去房地產的趨勢。因此，商業(yè)地產仍有很大的發(fā)展前景?！?/p>

　　目前，重點城市的人均商業(yè)面積仍在快速增長。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三個季度，華東和華南地區(qū)的新購物中心數(shù)量處于前列。除一線城市外，上海、上海等城市也已成為商業(yè)地產發(fā)展的熱點。

　　由于存量資產規(guī)模大，新項目不斷進入市場，業(yè)主對商業(yè)經營管理能力的要求越來越高，優(yōu)質商業(yè)管理服務能力成為稀缺資源，專業(yè)商業(yè)服務公司獲得更多機會。

　　實體消費回歸

　　商業(yè)地產正處于一個重要的轉型期，從增量開發(fā)逐漸轉變?yōu)榇媪糠蘸瓦\營。第三方商業(yè)管理公司和房地產開發(fā)商已經進入這一軌道。

　　2020年以來，商業(yè)龍頭企業(yè)呈現(xiàn)明顯擴張趨勢，管理規(guī)模和面積明顯增加。同時，包括華潤萬象生活、中糧大悅城、中海地產、龍湖、徐匯在內的很多龍頭商業(yè)管理品牌也更加注重輕資產業(yè)務的拓展。

　　周長青認為，開發(fā)商轉型為商業(yè)地產是一個從被動到主動的過程。選擇主動權是因為除了作為一種收入模式外，商業(yè)地產還顯示出一些更重要的價值。

　　這些價值包括賦予其他房地產權力，推動一個行業(yè)的資產價值增長，甚至提高城市和地區(qū)的消費水平。對于相關主體來說，資產增值和品牌附加都是整體認知的轉變。

　　另一方面，中國近年來社會經濟整體發(fā)展迅速，政府層面也更加重視消費，城市化進入新階段。

　　“原來大家看到的是互聯(lián)網(wǎng)電商的強勢進入，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)實體消費又回來了?！睕]有必要談論疫情對實體業(yè)務的影響，但不可否認的是，它也帶來了一定的回報:人們需要戶外空間，需要見面，重新認識商業(yè)地產在城市和人們生活中的新位置。

　　周長青告訴界面新聞，在疫情的影響下，商業(yè)地產迎來了新一輪的洗牌，所有市場參與者基本上都做出了調整。包括業(yè)態(tài)、場景、內容創(chuàng)新，穩(wěn)定項目客流和租賃率，利用數(shù)字平臺實現(xiàn)精細化運營，提升項目運營質量和效率。

　　作為一家商業(yè)地產服務商，后疫情時代更需要把握人們消費的變化，比如如何滿足人們對家庭、社會等新的需求。

　　周長青表示，在增量轉向股票的過程中，商業(yè)地產追求的是精細化的運營能力，因此軌道的競爭形勢更加明顯。開發(fā)人員要么深入投資，要么交給專業(yè)團隊，“要么選擇自己的專業(yè)，要么選擇委托專業(yè)的人，你只有兩種選擇。”

　　委托專業(yè)人士意味著需求的出現(xiàn)。由于商業(yè)地產具有很強的地域性，每個項目都有其獨特性，這是非標準的，不能直接復制，因此需要定制策略。

　　因此，商業(yè)地產市場對更深入、更具創(chuàng)新能力、更全過程的專業(yè)服務能力有更多的要求。這些要求為像瑞德這樣的商業(yè)地產服務公司帶來了很多機會。

　　不僅有數(shù)據(jù)分析、技術開發(fā)和專業(yè)研究，還有專業(yè)的數(shù)字服務團隊和咨詢服務團隊。同時，它還涵蓋了項目的總體規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃和瑞意德的優(yōu)勢。

　　截至目前，瑞意德在中國的業(yè)務覆蓋150個城市，服務項目800多個，涵蓋城市中心、社區(qū)商業(yè)、改造升級、特色小鎮(zhèn)、工業(yè)園區(qū)等10多個形式，總服務面積1600萬平方米?？蛻舭ㄈA潤、中糧、萬科、龍湖、三井等投資者。

　　專業(yè)服務能力

　　經濟環(huán)境發(fā)生變化，商業(yè)價值迎來重塑，瑞意德也有相應的選擇。

　　周長青告訴界面新聞，瑞意德主要從兩個維度開始。首先，它從數(shù)據(jù)開始，即瑞意德孵化的數(shù)據(jù)平臺中的商業(yè)數(shù)據(jù)。作為行業(yè)基礎設施的核心平臺，它不僅可以服務于a端、B端和C端（品牌端），還可以服務于G端（政府端）。

　　“這是我們的基礎，也是我們更底層的服務能力?！痹陧攲?，瑞意德負責解決各種問題“疑難雜癥”。

　　作為一家商業(yè)地產服務企業(yè)，瑞意德可以實現(xiàn)一個全覆蓋的服務，從最初的規(guī)劃、建筑規(guī)劃設計到招商、銷售和運營管理，再到投資并購、數(shù)字咨詢等業(yè)務。

　　盡管在商業(yè)地產行業(yè)深耕十余年，周長青仍傾向于將瑞意德定義為一家服務公司。

　　在服務特定項目時，需要綜合考慮。周長清介紹，首先要考慮業(yè)主對項目的愿景和目標；二是市場的客觀發(fā)展；此外，它不能與項目本身的硬件條件分離，如位置和其他相關因素；最后，瑞一德取得了最佳交集，并給出了解決方案。

　　在周長青負責的華東地區(qū)，瑞意德已經為許多高質量的項目提供了服務。以備受關注的城市更新項目為例，瑞意德負責新學院開業(yè)后的調整、優(yōu)化和評估。包括目前正在做的是立波中心，它還提供從規(guī)劃到投資其服務。

　　在區(qū)域商業(yè)規(guī)劃升級方面，較為典型的項目是蘇州工業(yè)園區(qū)，幫助提升環(huán)金雞湖商務區(qū)的商業(yè)活力，制定規(guī)劃和建議方案。

　　“第三類是區(qū)域總部商辦綜合體，目前更多的企業(yè)選擇持有商業(yè)資產，既可以自用，也可以獲得更多的收益?！崩?，位于臨港滴水湖的中國銀行總部，包括美團上海總部和京東上?？偛浚际腔ヂ?lián)網(wǎng)電子商務企業(yè)。這些都是瑞德在商業(yè)服務領域的代表性案例。

　　在談到近年來與開發(fā)商和政府的合作模式時，周長青表示，他現(xiàn)在更加關注與市場的新趨勢和新變化以及與客戶的溝通需求。瑞意德以新的發(fā)展變化為重點，在首店經濟、區(qū)域商業(yè)規(guī)劃、城市更新等領域開展了大量專題研究。

　　第一家商店的經濟如何使商業(yè)房地產成為可能？周長慶告訴吉米新聞，第一家店的核心在于該地區(qū)的獨特性，這也決定了它具有更強的輻射力。同時，它的前沿和實驗更傾向于面對未來，無論是新場景、新產品還是新服務，對該地區(qū)具有明顯的測試價值。

　　“第一店的數(shù)量也可以證實區(qū)域客戶對新事物的接受程度，這也決定了區(qū)域是否更適合商業(yè)發(fā)展。”

　　商業(yè)發(fā)展高地

　　周長青認為，上海基本上具備上述所有要素。周邊腹地，如江蘇、浙江和上海，具有較強的購買力，喜歡不同類別的消費群體，以及上海的接受度和創(chuàng)新氛圍，使上海第一家門店數(shù)量居全國第一。

　　根據(jù)中國商業(yè)數(shù)據(jù)發(fā)布的《2021年中國第一家門店經濟發(fā)展報告》，2021年上海引進的第一家門店數(shù)量為1078家，同比增長1.6%。今年前9個月，上海增加了703家門店，新增門店數(shù)量保持全國領先。

　　在商業(yè)領域，一個城市的第一家門店越多，消費能力越強，消費半徑越大，消費的影響力和集中度就越高。作為一個商業(yè)高地，上海顯然并沒有就此止步。

　　近日，上海還提出根據(jù)空間布局將網(wǎng)點布局升級為空間布局“4+X+2”體系，打造“國際級-市級-地區(qū)級-社區(qū)級”四級商業(yè)中心，圍繞首發(fā)經濟、夜間經濟等領域打造X個特色商業(yè)區(qū)，加強物流、數(shù)字化兩大支撐體系，形成新的商業(yè)格局。

　　周長青認為，上海一直以來都有這樣的分層、多維的發(fā)展理念，現(xiàn)在更系統(tǒng)地提出，避免了商業(yè)同質化競爭的加劇。

　　在類似規(guī)劃的背后，需要大量的數(shù)據(jù)支持和對城市的前瞻性科學研究和判斷，才能真正形成上述布局體系。在這方面，瑞意德也在尋求良好的參與方式。目前，它已經參與了上海許多行政區(qū)域的商業(yè)區(qū)推廣計劃“15分鐘生活圈”研究策劃工作。

　　當品牌、商業(yè)實體甚至城市規(guī)劃趨于同質化時，就需要創(chuàng)造一個獨特的本地生活場景。在上海，從早期的城隍廟到上海的新天地，街區(qū)一直是商業(yè)地產的重要支撐點。

　　“像徐匯濱江和蘇州河畔的一些空間使用相當亮點?！睋?jù)周長青介紹，徐匯濱江作為一個公共綠地，不僅嵌入了許多特色旗艦店，還配備了優(yōu)質的服務設施。疫情過后，它成為新的網(wǎng)絡名人打卡地。

　　周長青告訴界面新聞，現(xiàn)在只是又回來了“逛街”但是街區(qū)商業(yè)自古以來就存在，“東市買馬，西市買鞍”這是很好的證明。

　　除了疫情的影響，效率也是一個重要因素。周認為，從整體空間效益來看，開放式街區(qū)在運營時間上更加靈活，尤其是隨著股市的到來，未來在具有類似上海核心區(qū)位置優(yōu)勢的低密度街區(qū)將有很大的商業(yè)發(fā)展空間。