房地產(chǎn)

　　11月1日，華潤置地(01109).HK）根據(jù)該文件，華潤置地和中信證券，華夏基金，以其巢式房屋租賃為發(fā)行人“華潤有巢REIT”正式落地，擬發(fā)行金額11.2億元。此后，華潤置地成為首家發(fā)行經(jīng)濟(jì)適用房的公司REITs房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　首批保障房REITs落地，意味著擴(kuò)大基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍，進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。同時(shí)，在資本的關(guān)注下，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視輕資產(chǎn)經(jīng)營模式。

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)軌道布局主要有三種模式：開發(fā)建設(shè)、商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營和工業(yè)園區(qū)經(jīng)營。與傳統(tǒng)的發(fā)展模式不同，資產(chǎn)輕模式更注重房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營能力。產(chǎn)品和服務(wù)已經(jīng)成為新軌道的必要問題。

　　第一太平戴維斯上海公司董事總經(jīng)理吳瑞告訴《紐約時(shí)報(bào)周刊》，市場結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型方向。經(jīng)過20年的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從增量市場轉(zhuǎn)變?yōu)楣善笔袌?，大量的股票資產(chǎn)需要更好地運(yùn)營。傳統(tǒng)的開發(fā)人員碰巧有業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，也有大量的人才儲(chǔ)備和知識(shí)體系，相對(duì)容易轉(zhuǎn)化為股票市場。

　　由重轉(zhuǎn)輕

　　房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期，開發(fā)商開始尋求第二條增長曲線，一波房地產(chǎn)浪潮悄然開始。

　　今年8月，新希望地產(chǎn)更名為“新希望五新產(chǎn)業(yè)”，宣布將在房地產(chǎn)之外發(fā)展農(nóng)業(yè)和文化旅游業(yè)務(wù)。之后，朗詩綠色地產(chǎn)將名稱改為“詩綠色管理”，聲稱公司從傳統(tǒng)的重資產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)變已經(jīng)基本完成。

　　在開發(fā)商由重轉(zhuǎn)輕的道路上，對(duì)外輸出管理經(jīng)驗(yàn)成為主要出發(fā)點(diǎn)。與傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)協(xié)同性最高的代建板塊，承擔(dān)著房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重任。

　　自今年年初以來，代理建設(shè)領(lǐng)域吸引了許多新玩家，越來越多的開發(fā)為“包工頭”。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，已有30多家品牌房企發(fā)展代建業(yè)務(wù)，TOP50家房地產(chǎn)企業(yè)涉及代建，約占30%。其中，有萬科、華潤置地、中海、保利發(fā)展等大型房地產(chǎn)企業(yè)，還有朗詩、仁恒、當(dāng)代、天房等中小型房地產(chǎn)企業(yè)，以綠城管理為主，中原建業(yè)成功上市。

　　一位負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)投資拓展的人士告訴《時(shí)代周刊》，當(dāng)房地產(chǎn)市場回歸理性時(shí)，開發(fā)商不得不節(jié)約食品和衣服，以確保足夠的現(xiàn)金流，減少土地投資。代理建設(shè)項(xiàng)目不需要占用資金。雖然利潤相對(duì)較薄，但在當(dāng)前的市場環(huán)境下，這是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　除了代理建設(shè)業(yè)務(wù)外，開發(fā)商還將重點(diǎn)放在商業(yè)地產(chǎn)上，轉(zhuǎn)型相當(dāng)有效。據(jù)科瑞研究中心介紹，今年前三季度，萬達(dá)商業(yè)管理、紅星美凱龍、華潤置地等三家企業(yè)的營業(yè)收入已超過100億元。

　　第二條曲線的雛形已經(jīng)出現(xiàn)，開發(fā)商應(yīng)該堅(jiān)守陣地還是多元發(fā)展？

　　在這方面，吳瑞認(rèn)為，在融資有限場信心受挫的背景下，開發(fā)商難以利用高杠桿進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，高周轉(zhuǎn)模式難以維持。開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營，因?yàn)樗麄儾恍枰嗟馁Y金和杠桿，這是一條相對(duì)較新的軌道。展望未來，開發(fā)商向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型將成為行業(yè)的發(fā)展趨勢。

　　掘金慢生意

　　當(dāng)住宅開發(fā)量接近上限時(shí)，經(jīng)營資產(chǎn)引起了資本的廣泛關(guān)注。與開發(fā)模式不同的是，經(jīng)營資產(chǎn)是長期投資，這是對(duì)經(jīng)營者資產(chǎn)運(yùn)營能力和服務(wù)水平的考驗(yàn)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)降溫時(shí)，寫字樓資產(chǎn)成為投資熱點(diǎn)。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，前三季度，北上廣深等四大一線城市大宗交易總額已超過1000億元。

　　以博瑞大廈為例。10月17日，新加坡房地產(chǎn)企業(yè)凱德集團(tuán)以20.37億元的價(jià)格收購了上海博瑞大廈，打破了上海法國拍賣市場的交易記錄。對(duì)于購買的原因，凱德集團(tuán)告訴《時(shí)代周刊》，收購符合凱德的投資策略，可以充分發(fā)揮集團(tuán)的綜合能力和發(fā)展優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，為投資者帶來高質(zhì)量的回報(bào)。

　　“辦公資產(chǎn)回報(bào)率穩(wěn)定，流動(dòng)性好，管理容易，符合外資機(jī)構(gòu)對(duì)投資目標(biāo)的要求?！眳卿J指出，今年除了購買寫字樓資產(chǎn)外，外資機(jī)構(gòu)還更加關(guān)注物流倉儲(chǔ)、生命科學(xué)園等新的房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施理念。

　　許多業(yè)內(nèi)人士告訴《紐約時(shí)報(bào)周刊》，無論是辦公資產(chǎn)還是其他經(jīng)營資產(chǎn)，都需要精細(xì)經(jīng)營。從項(xiàng)目定位到車站設(shè)計(jì)，每一個(gè)細(xì)節(jié)都會(huì)影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流。開發(fā)人員需要放棄過去“短平快”思考，耐心看待經(jīng)營資產(chǎn)。

　　中國指數(shù)研究所的報(bào)告指出，輕資產(chǎn)運(yùn)營需要強(qiáng)大的品牌影響力、強(qiáng)大的資源整合能力和豐富的項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。因此，在實(shí)踐中，門檻較高，大多數(shù)進(jìn)入該局的企業(yè)主要是大中型房地產(chǎn)企業(yè)。未來，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)輕資產(chǎn)領(lǐng)域的探索，還需要提高自身的經(jīng)營管理能力，堅(jiān)持品牌戰(zhàn)略，積極建設(shè)管理、運(yùn)營和服務(wù)的核心競爭力。