寫字樓

　　11月16日，多年來，大型科技公司一直在推動美國寫字樓市場的需求?，F(xiàn)在，這些公司已經(jīng)開始減少規(guī)模，并取消了關(guān)于辦公空間的商業(yè)租賃合同。

　　Facebook母公司Meta，Lyft，Salesforce其他科技公司正在減少在舊金山、硅谷、紐約、德克薩斯州和其他地方的辦公空間，總面積達(dá)數(shù)千萬平方英尺（約數(shù)百萬平方米）。美國電子商務(wù)公司亞馬遜于今年7月宣布暫停招聘，并停止建辦公樓。本周，它宣布可能減少近10000人。

　　根據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕集團(tuán)(CBREGroup)數(shù)據(jù)顯示，前兩年，雖然企業(yè)辦公租賃面積普遍下降，但科技行業(yè)租賃面積在房地產(chǎn)市場中仍占比最大。在此期間，Alphabet一些科技公司，如谷歌，甚至繼續(xù)擴(kuò)大辦公空間。

　　如今，隨著人們對經(jīng)濟(jì)衰退的日益擔(dān)憂，公司紛紛裁員，科技公司發(fā)現(xiàn)自己擁有太多的辦公樓，轉(zhuǎn)而出售大量的辦公空間。

　　根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，科技企業(yè)向轉(zhuǎn)租市場投放了約3000萬平方英尺(約278萬平方米)的辦公空間，是2019年第四季度950萬平方英尺(約88萬平方米)的兩倍多。

　　尼古拉斯是斯坦福大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)教授?布魯姆(NicholasBloom)表示：“裁員帶來的威脅比居家辦公要大得多?！?/p>

　　大型科技公司減少辦公空間對美國辦公市場和許多城市經(jīng)濟(jì)都是一個打擊。多年來，許多美國城市一直依靠科技行業(yè)的房地產(chǎn)需求來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。

　　統(tǒng)計公司CoStarGroup數(shù)據(jù)顯示，目前美國寫字樓的空置率為12.5%，高于2019年的9.6%，是2011年以來的最高水平。市場上轉(zhuǎn)租總面積約2.12億平方英尺(約1970萬平方米)CoStar追蹤這一數(shù)據(jù)的最高紀(jì)錄始于2005年。

　　統(tǒng)計公司Trepp數(shù)據(jù)顯示，截至第二季度末，商業(yè)地產(chǎn)未償債務(wù)總額為5.4萬億美元，其中1.2萬億美元為寫字樓債務(wù)，僅次于公寓樓債務(wù)規(guī)模。如果更多的房東因為無法租房而在抵押貸款上有很高的違約率，他們的困境可能會影響整個金融體系。

　　科技公司減少辦公空間已經(jīng)成為一個普遍的事實。在匹茲堡、巴爾的摩、納什維爾、圣地亞哥和底特律等幾十個城市，科技產(chǎn)業(yè)是當(dāng)?shù)貙懽謽切枨笤鲩L的主要驅(qū)動因素。根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，科技公司在30個北美城市擁有約5億平方英尺(約4645萬平方米)的辦公空間。

　　舊金山的影響尤其嚴(yán)重。高力國際商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司(ColliersInternational)德里克，舊金山研究總監(jiān)?丹尼爾斯(DerekDaniels)據(jù)說第三季度企業(yè)租用的面積只有85萬平方英尺(約7.9萬平方米)，而疫情爆發(fā)前五年的平均統(tǒng)計數(shù)約為每季度200萬平方英尺(約18.6萬平方米)。

　　Salesforce是舊金山最大的雇主之一。公司表示，正在考慮將舊金山商業(yè)區(qū)43層建筑的辦公面積減少約三分之一。

　　“就在今年初夏，出現(xiàn)了新租賃熱潮，”丹尼爾斯說?！暗侵缶桶察o下來了。”

　　與此同時，其他科技公司也在考慮減少辦公空間，奧斯汀等科技公司快速增長的城市也是如此。今年早些時候，Meta剛剛同意成為德克薩斯州首府在建摩天大樓的主要入駐企業(yè)，現(xiàn)在正試圖轉(zhuǎn)租這塊房產(chǎn)。

　　在很長一段時間里，科技公司往往是新辦公樓的最大所有者。盡管許多公司在過去兩年中轉(zhuǎn)向了混合辦公模式，但許多科技公司仍在大規(guī)模招聘和租賃辦公樓。此外，科技公司更喜歡城市高端商業(yè)地產(chǎn)。他們認(rèn)為，這將有助于吸引頂尖人才，并促使房東投入大量資金購買高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)。

　　如今，這些企業(yè)辦公需求的變化可能標(biāo)志著一個長周期的結(jié)束。

　　科技洞察中心執(zhí)行董事柯林?安高地(ColinYasukochi)說，去年的科技公司“他們試圖增加辦公面積”，以便在競爭激烈的勞動力市場中招聘和留住人才。他補(bǔ)充說，在雇傭了數(shù)萬名員工后，公司總是覺得“可能發(fā)生的最糟糕的事情是，人們回到公司，但我們沒有足夠的辦公空間?！?/p>

　　根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，2021年，科技行業(yè)占美國辦公租賃活動的20.5%，領(lǐng)先于所有其他行業(yè)。相比之下，金融部門和商業(yè)服務(wù)部門分別占16%。

　　大型科技公司不僅租用寫字樓，還成為城市商業(yè)地產(chǎn)的大買家。亞馬遜曾以9.78億美元收購紐約曼哈頓的羅德和泰勒（Lord&Taylor）百貨公司大樓，F(xiàn)acebook還以3.68億美元的價格買下了位于華盛頓州貝爾維尤的一個辦公園區(qū)。

　　在過去的十年中，科技行業(yè)對辦公空間的需求不同于20世紀(jì)90年代互聯(lián)網(wǎng)的繁榮。當(dāng)時，由于預(yù)期業(yè)務(wù)增長，公司將首先租用辦公樓。當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂時，“許多出租的辦公樓從未使用過，”投行PiperSandler亞歷山大，高級分析師?戈德法布(AlexanderGoldfarb)說。

　　“這次你沒有這種感覺，”他補(bǔ)充說?！翱茖W(xué)技術(shù)已經(jīng)成為一個不斷增長的行業(yè)?？萍季揞^搶占辦公樓，迅速填滿員工，致力于開拓新的辦公空間?！?/p>

　　現(xiàn)在，公司實施所有遠(yuǎn)程辦公的最大擔(dān)憂并沒有成為現(xiàn)實。相反，科技公司對辦公空間需求下降的原因是員工數(shù)量減少。Lyft和Meta都表示將裁員13%。

　　安高地預(yù)計，裁員將繼續(xù)影響科技公司對辦公空間的需求?！安脝T的勢頭不斷增強(qiáng)?！?/p>