寫字樓

　　去年10月，朗詩綠色管理公告稱，上海市楊浦區(qū)黃興路18號黃興大樓計劃出售，原因是鞏固現(xiàn)金流。

　　如今，上海黃興大樓終于被賣掉了，買家的身份也浮出水面。

　　近日，據(jù)高力國際披露，其成功協(xié)助黃興大樓項目交易，使朗詩青杉資本（GreenFirCapital）順利退出也有助于領(lǐng)盛投資管理（LaSalleInvestmentManagement）下一個城市是長期租賃公寓市場。

　　自去年10月以來，整個過程并不長，交易也相對順利。在這方面，高利國際的華東經(jīng)理也告訴新媒體，“雖然有很多競爭對手，但他們從一開始就選擇了買家?！?/p>

　　至于交易資金的細(xì)節(jié)，高力國際沒有回應(yīng)。根據(jù)去年朗詩綠色管理披露的公告，銷售費(fèi)用約為1.02億元，預(yù)計虧損5646.7萬元。

　　值得一提的是，無論是靈盛投資管理，還是朗詩青杉資本，通過多年的積累，都證明了其資產(chǎn)管理能力。

　　接手前景

　　2022年10月24日，朗詩綠色管理間接全資子公司上海朗緒企業(yè)管理咨詢作為賣方和買方LAOVICNCompanyVIPte.Ltd.訂立協(xié)議，賣方有條件同意出售，買方有條件同意購買目標(biāo)公司上海朗松實(shí)業(yè)100%股權(quán)。

　　根據(jù)公告，目標(biāo)公司上海朗松實(shí)業(yè)有限公司的主要業(yè)務(wù)是租賃自己的物業(yè)，該物業(yè)為上海市楊浦區(qū)黃興大廈。物業(yè)以商業(yè)和辦公為主，建筑面積11427.24平方米，地面22層，地下兩層。

　　根據(jù)公告，2022年6月30日，上海朗松未經(jīng)審核的資產(chǎn)凈值為1.1429億元，總資產(chǎn)為4.069億元。截至2022年9月20日，上海黃興大樓估值為2.53億元；交付日期11月7日估計凈負(fù)債為1.505億元。

　　地理位置方面，黃興大樓位于上海市楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)，直達(dá)地鐵12號線寧國路站，靠近楊浦濱江和五角場商務(wù)區(qū)。此外，該項目還有獨(dú)立的庭院和入口，物業(yè)建筑參數(shù)和平面布局也使其多樣化。

　　據(jù)高力國際公司透露，凌盛投資管理公司收購黃興大樓后，重點(diǎn)將其改造成長期租賃公寓。對于類似的房地產(chǎn)投資管理項目，凌盛投資很早就熟悉了。

　　2022年2月15日，靈盛投資管理與嘉正資本基金聯(lián)合成立的合資企業(yè)新加坡DragonPeakPteLtd完成新加坡中央商務(wù)區(qū)絲絲街140號太平大廈（PILBuilding）收購。建筑高17層，占地面積1，815平方米（約19，539平方英尺）。

　　太平大廈位于新加坡中央商務(wù)區(qū)黃金地段，地理位置優(yōu)越。DragonPeak建筑將重建成綠色建筑標(biāo)志白金認(rèn)證

(GreenMarkPlatinumCertification)甲級寫字樓。

　　同年8月29日，凌盛投資管理與亞洲住宅租賃品牌WEAVELIVING合作成立合營企業(yè)，以2.75億港元收購位于上海優(yōu)越住宅區(qū)半山羅便臣道的全棟住宅物業(yè)。WEAVELIVING計劃將該物業(yè)改造成集團(tuán)目前最先進(jìn)的項目，升級為提供25個設(shè)備齊全的兩房住宅單位。

　　作為仲量聯(lián)行集團(tuán)的獨(dú)立子公司，凌盛投資管理一直走在房地產(chǎn)投資平臺的前列。截至2021年第四季度，凌盛投資管理全球私募股權(quán)基金、債權(quán)和公共房地產(chǎn)投資項目全球管理約730億美元。

　　退出考量

　　相關(guān)資料顯示，2017年，朗詩綠色管理公司通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所向中國太平洋人壽保險購買了黃興大樓。當(dāng)時的價格是3.12億元。如果按1.02億元出售，朗詩綠色管理公司的價格幾乎是30%。

　　即使是巨額虧損，朗詩仍將出售黃興大樓。一方面，朗詩仍將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，轉(zhuǎn)向代建股；另一方面，上海朗松實(shí)業(yè)管理不善。

　　2022年8月26日，朗詩綠色管理公司宣布將向陽光保險集團(tuán)旗下兩家公司出售上海榮茂50%的股權(quán)，交易對價約1.38億元。出售后，上海榮茂的全部股權(quán)屬于陽光保險。

　　截至2022年6月30日，上海融茂凈資產(chǎn)約8.97億元，50%股權(quán)對應(yīng)價值4.485億元，1022年6月30日，.38億元的價格也打了30%的折扣。至于銷售原因，朗詩表示，租金收入不符合公司的經(jīng)營模式，將通過銷售專注于輕資產(chǎn)。

　　黃興大樓的出售不僅可以滿足朗詩的轉(zhuǎn)型需求，也可能是因?yàn)榍嗌蕾Y本看到項目不適合繼續(xù)投資。

　　朗詩青杉資本是朗詩集團(tuán)關(guān)注股票資產(chǎn)的房地產(chǎn)基金平臺。自2012年成立以來，在資產(chǎn)管理方面，從募集、投資到定位、轉(zhuǎn)型、運(yùn)營等全過程管理，再到最終退出，朗詩青杉資本形成了房地產(chǎn)基金“募集、投資、管理、退出”的業(yè)務(wù)邏輯。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)，2021年黃興大樓出現(xiàn)大幅虧損，稅后虧損258.9萬元。此外，項目公司上海朗松實(shí)業(yè)現(xiàn)有貸款1.8億元，向關(guān)聯(lián)方借款8874萬元，均不是股東貸款。

　　不能為投資者提供良好回報的項目，也不值得朗詩和青杉資本繼續(xù)努力。

　　因此，朗詩綠色管理當(dāng)時在公告中表示，現(xiàn)階段以市場價格出售該物業(yè)將有助于鞏固現(xiàn)金流，進(jìn)一步增強(qiáng)應(yīng)對行業(yè)和周期性風(fēng)險的能力。

　　事實(shí)上，朗詩青衫資本早已證明了其挖掘資產(chǎn)價值的價值。2022年5月，朗詩青杉資本完成無錫太湖嘉匯廣場項目收購；9月，該項目成為無錫朗詩芳華居ALPC項目的典型案例。