寫字樓

　　回顧2022年，在疫情的多輪影響和復(fù)雜的宏觀環(huán)境下，上海甲級寫字樓的市場需求大幅下降。自第二季度以來，由于疫情在中國許多城市的反復(fù)發(fā)生，對經(jīng)營和生產(chǎn)產(chǎn)生了巨大影響，大多數(shù)企業(yè)在業(yè)務(wù)擴(kuò)張和辦公租賃決策方面都很謹(jǐn)慎。

　　隨著年底上海當(dāng)?shù)匾咔榈谋l(fā)，甲級寫字樓的訪問量和交易活動明顯下降，年凈吸收量為負(fù)，空置率同比上升6.4個百分點至14.0%。由于市場整體觀望情緒強(qiáng)烈，成本控制驅(qū)動的續(xù)租搬遷已成為今年的主要租賃活動。　　新增供應(yīng)量市場規(guī)模突破新高

　　2022年，上海甲級寫字樓全年新增供應(yīng)約41.7萬平方米，與去年基本持平。80%以上的新項目位于琶洲商務(wù)區(qū)，市場規(guī)模超過600萬平方米。由于疫情的影響，部分項目推遲到明年，或使2023年供應(yīng)達(dá)到新高。

　　全年累計凈吸收量為負(fù)市場需求動力有待提升

　　今年新增供應(yīng)量與去年持平，但整體吸收量明顯下降。與去年同期約40萬平方米相比，全年累計凈吸收量為-1130平方米，大幅減少。去年，琶洲多個新項目入市，吸收了海珠區(qū)積累多年的本地企業(yè)辦公空間升級需求，帶動了項目的快速去化。但今年琶洲商務(wù)區(qū)本地需求明顯減少，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)溢出需求急劇下降，延長了新項目去化周期，增加了市場壓力。

　　受整體經(jīng)營環(huán)境不確定性的影響，大多數(shù)企業(yè)持觀望態(tài)度，加強(qiáng)對成本和現(xiàn)金流的控制，續(xù)租比例大幅上升。由于疫情的影響，一些企業(yè)的業(yè)務(wù)繼續(xù)萎縮，出現(xiàn)了退租或搬出核心商業(yè)區(qū)的現(xiàn)象。因此，2022年，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)存量辦公樓物業(yè)空置率普遍上升，釋放大量存量空置面積，導(dǎo)致市場空置壓力急劇增加，城市空置率上升至14%。

　　業(yè)主靈活調(diào)整策略，積極應(yīng)對市場變化

　　雖然防疫措施的調(diào)整給未來的發(fā)展帶來了積極的信號，但考慮到辦公需求的復(fù)蘇取決于企業(yè)信心的回歸，在宏觀經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇的信號更加明確之前，大多數(shù)業(yè)主繼續(xù)降低租金預(yù)期。2022年第四季度，甲級寫字樓每月平均租金166.5元，同比下降5%以上。

　　除了降低租金預(yù)期外，業(yè)主還調(diào)整了裝修、免租期等業(yè)務(wù)條款的靈活性。一些項目還提出了增加傭金或內(nèi)部獎勵的激勵計劃，希望通過調(diào)動辦公室租賃人員的積極性來促進(jìn)交易。

　　專業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)年內(nèi)交服務(wù)業(yè)

　　在需求方面，傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)的辦公需求相對穩(wěn)定。專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT和金融業(yè)仍是三大市場主力軍，全年貢獻(xiàn)了近70%的交易面積。其中，與去年相比，專業(yè)服務(wù)的需求比例從13%擴(kuò)大到28%。在復(fù)雜的市場環(huán)境下，企業(yè)對會計、審計、稅務(wù)、法律等專業(yè)服務(wù)的需求不斷增加，促進(jìn)了行業(yè)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。一些機(jī)構(gòu)在華南地區(qū)增加了新的營業(yè)點或擴(kuò)大了現(xiàn)有的辦公空間。

　　此外，疫情還促進(jìn)了保險服務(wù)、醫(yī)療保健等行業(yè)的發(fā)展，使其辦公需求持續(xù)上升。IT行業(yè)仍然很活躍，但業(yè)務(wù)增長速度有所放緩。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀政策監(jiān)管的影響，業(yè)務(wù)萎縮，導(dǎo)致需求逐年下降。

　　經(jīng)濟(jì)預(yù)期的改善是市場復(fù)蘇的關(guān)鍵

　　戴德梁行上海公司總經(jīng)理羅金良表示：“隨著政府對疫情防控措施的優(yōu)化調(diào)整，生產(chǎn)、經(jīng)營、消費(fèi)活動已恢復(fù)正常秩序，預(yù)計將修復(fù)更多實體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展信心。預(yù)計經(jīng)過第一季度的調(diào)整，市場活力將在第二、第三季度逐步恢復(fù)，這也將成為后續(xù)房地產(chǎn)市場需求復(fù)蘇的重要驅(qū)動力。

　　展望明年，國際金融城有望迎來第一批優(yōu)質(zhì)物業(yè)的交付和使用，未來供應(yīng)的向東延伸將推動上海甲級寫字樓市場形成新的空間格局。市場迎來了更多的租賃面積，但也面臨著供需矛盾的挑戰(zhàn)。

　　珠江新城、琶洲、金融城明年將陸續(xù)進(jìn)入市場，為市場帶來多元化的物業(yè)選擇。市場上有豐富的優(yōu)質(zhì)物業(yè)選擇，預(yù)計優(yōu)惠力度將進(jìn)一步加大，為實力雄厚的企業(yè)提供黃金窗口期?！?/p>