商業(yè)地產(chǎn)

　　宏觀經(jīng)濟(jì)疲軟和利率的急劇上升使歐洲和美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)值下降，甚至強(qiáng)大的金融機(jī)構(gòu)也難以與總體趨勢(shì)抗衡，其商業(yè)房地產(chǎn)債券相繼違約。

　　3月2日，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)MountStret判定黑石集團(tuán)（Blackstone）北歐商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）構(gòu)成違約，價(jià)值5.6億美元的資產(chǎn)證券化票據(jù)已到期但尚未償還。數(shù)據(jù)顯示，上述票據(jù)的底層資產(chǎn)是芬蘭企業(yè)Spondaoy持有的一系列辦公樓和商鋪。投資組合的三分之二是辦公樓項(xiàng)目，三分之一是商鋪。2018年，這些資產(chǎn)被黑石以約18億歐元收購(gòu)。

　　黑石是世界上最大的另類(lèi)資產(chǎn)管理公司，也是華爾街最大的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主。根據(jù)公司官方網(wǎng)站，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到9750億美元（約6.8萬(wàn)億元）。旗艦房地產(chǎn)投資信托基金B(yǎng)REIT自2017年成立以來(lái)，五年年年化回報(bào)率高達(dá)12.3%，回報(bào)率是公開(kāi)交易R(shí)EITS的兩倍以上。

　　巧合的是，全球債券基金巨頭太平洋投資管理有限公司（PIMCO）其房地產(chǎn)信托基金最近也拖欠了17億$貸款，成為自疫情爆發(fā)以來(lái)美國(guó)最大的辦公違約行為。相關(guān)資產(chǎn)是舊金山、紐約、波士頓和澤西的七個(gè)辦公樓項(xiàng)目。

　　歐美央行激進(jìn)加息使商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。隨著疫情爆發(fā)后遠(yuǎn)程辦公模式的興起，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷的行業(yè)痛苦尤為明顯。

　　去年11月30日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠宇預(yù)計(jì)上述黑石CMBS將違約，并降低了相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)級(jí)。在發(fā)給中國(guó)商業(yè)新聞?dòng)浾叩膱?bào)告中，惠宇寫(xiě)道：“宏觀經(jīng)濟(jì)前景薄弱，資本市場(chǎng)對(duì)次級(jí)質(zhì)量非流動(dòng)性資產(chǎn)缺乏投資興趣。此外，混合辦公的趨勢(shì)也減少了潛在租戶(hù)對(duì)辦公樓的需求?！?/p>

　　隨著遠(yuǎn)程辦公的興起，寫(xiě)字樓空置率飆升

　　當(dāng)疫情在2020年初襲擊歐洲和美國(guó)時(shí)，只有少數(shù)學(xué)者認(rèn)為遠(yuǎn)程辦公模式將在感染高峰后長(zhǎng)期存在。然而，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三年后，超過(guò)四分之一的美國(guó)雇員選擇大部分時(shí)間在家工作。

　　國(guó)際房地產(chǎn)咨詢(xún)公司戴德梁行（Cushman&Wakefield）預(yù)計(jì)遠(yuǎn)程辦公或混合辦公的趨勢(shì)將使美國(guó)辦公空置率飆升至創(chuàng)紀(jì)錄水平。根據(jù)該機(jī)構(gòu)2月22日發(fā)布的一份報(bào)告，2019年疫情發(fā)生前，美國(guó)辦公空置率約為12%。預(yù)計(jì)到2030年，該指標(biāo)將飆升至18%。屆時(shí)，高達(dá)3.3億平方英尺的辦公區(qū)域可能空置，其他7.4億平方英尺將因自然因素閑置，這意味著未來(lái)七年將產(chǎn)生超過(guò)10億平方英尺的閑置辦公空間。

　　美國(guó)房地產(chǎn)投資平臺(tái)未來(lái)房地產(chǎn)首席執(zhí)行官告訴《中國(guó)商業(yè)新聞》：“在后疫情期間靈活工作已成為常態(tài)。一些大公司允許員工永久在家工作，企業(yè)不再需要像疫情前那樣大量的辦公空間，導(dǎo)致辦公樓簽署的數(shù)量減少?！?/p>

　　北美企業(yè)評(píng)級(jí)董事西西利亞諾(PeterSiciliano)在接受中國(guó)商業(yè)新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)，他還表示：“總體而言，辦公樓的潛在需求疲軟，入住率可能會(huì)下降，租金增長(zhǎng)將比過(guò)去幾年放緩?！?/p>

　　然而，他還表示，未來(lái)是否會(huì)有更多的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目違約仍有待觀察。“展望未來(lái)，如何應(yīng)對(duì)就業(yè)市場(chǎng)的惡化和員工返回辦公室的趨勢(shì)將成為商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。”西西利亞諾說(shuō)。

　　迪麥克和西西利亞諾都認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的細(xì)分領(lǐng)域是不同的。迪麥克說(shuō)，辦公樓項(xiàng)目特別受損，其次是商店。預(yù)計(jì)上述兩個(gè)板塊不會(huì)很快恢復(fù)，但自疫情爆發(fā)以來(lái)，倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)一直表現(xiàn)強(qiáng)勁。西西利亞諾表示，近幾個(gè)季度紐約辦公樓租賃活動(dòng)相對(duì)活躍，持有高質(zhì)量房地產(chǎn)項(xiàng)目的REITS將受益，更能抵御下跌。

　　科技產(chǎn)業(yè)收縮沖擊商業(yè)地產(chǎn)

　　多年來(lái)，科技產(chǎn)業(yè)一直是推動(dòng)寫(xiě)字樓需求增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?020年科技巨頭曾在2020年工作過(guò)～2021年期間，包括谷歌、亞馬遜、Meta在內(nèi)的大型科技廠商嘗試抄底商業(yè)租賃市場(chǎng)，在美國(guó)各地大規(guī)模擴(kuò)大辦公面積。

　　然而，隨著經(jīng)濟(jì)前景的惡化，作為最早的遠(yuǎn)程辦公倡導(dǎo)者之一，科技產(chǎn)業(yè)被迫重新評(píng)估擴(kuò)張計(jì)劃，轉(zhuǎn)售辦公樓也成為“降低成本和提高效率”的手段。去年第四季度，隨著Meta歷史上最大的裁員，該公司決定縮小辦公空間，不再續(xù)租紐約兩個(gè)豪華地區(qū)的辦公室；亞馬遜更早采取行動(dòng)，宣布暫停美國(guó)六棟新辦公樓的建設(shè)，負(fù)責(zé)公司全球辦公空間和設(shè)施事務(wù)的副總裁施特勒（JohnSchoettler）“疫情已經(jīng)完全改變了人類(lèi)的工作方式，亞馬遜的辦公樓是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，希望確保辦公樓的設(shè)計(jì)能夠滿(mǎn)足亞馬遜員工未來(lái)的辦公需求。”

　　西西利亞諾說(shuō)：“過(guò)去，Meta等科技巨頭的企業(yè)園區(qū)占地面積巨大，但現(xiàn)在，在某種程度上，科技公司一致認(rèn)為需要減少辦公空間，這可能會(huì)影響當(dāng)?shù)氐淖饨鹚胶腿胱÷?。”然而，他還表示，科技公司偏好的變化可能不會(huì)影響其他行業(yè)對(duì)辦公空間的需求，是否會(huì)導(dǎo)致更廣泛的商業(yè)房地產(chǎn)收縮需要時(shí)間來(lái)確定。

　　無(wú)論如何，高通脹和高利率已經(jīng)嚴(yán)重打擊了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)GreenStret6日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，截至今年2月，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整體價(jià)格較2022年3月峰值下降15%。

　　沃頓房地產(chǎn)咨詢(xún)公司（WhartonPropertyAdvisors）首席執(zhí)行官科爾普-哈珀（RuthColp-Haber）坦白說(shuō)：“對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)極其困難的時(shí)期。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本全面上升，建設(shè)成本和勞動(dòng)力成本正在上升。只要你打開(kāi)門(mén)做生意，就會(huì)產(chǎn)生日常成本，租金在收入方面也在下降。”

　　巴克萊銀行CMBS策略師奧弗比（LeaOverby）他說(shuō)，由于高通脹和低失業(yè)率，美聯(lián)儲(chǔ)可能不得不繼續(xù)提高利率，并在更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持高利率?！叭绻?jīng)濟(jì)衰退的風(fēng)險(xiǎn)加劇，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更困難的局面?！?/p>