商業(yè)地產(chǎn)

　　2023年3月16日，由中國(guó)企業(yè)評(píng)估協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、上海中指信息技術(shù)研究院主辦，上海中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)十大研究小組主辦的“2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果新聞發(fā)布會(huì)暨第20屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”在上海隆重舉行。

　　2022年，疫情反復(fù)出現(xiàn)，拖累了消費(fèi)市場(chǎng)和服務(wù)業(yè)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，給商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行帶來(lái)了壓力。隨著庫(kù)存時(shí)代的到來(lái)，短期影響和長(zhǎng)期矛盾交織在一起，企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)。面對(duì)行業(yè)寒冷的冬天，100強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)代表企業(yè)在過去一年面臨挑戰(zhàn)，在逆境中拓展基礎(chǔ)，鞏固經(jīng)營(yíng)能力。2023年，中國(guó)指數(shù)研究院結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年的研究積累和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，啟動(dòng)“2023中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”研究，探索綜合實(shí)力強(qiáng)、增長(zhǎng)潛力大、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵(lì)企業(yè)在客觀了解商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和行業(yè)變化趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，不斷提高企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)水平，促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　從規(guī)模表現(xiàn)來(lái)看，受宏觀經(jīng)濟(jì)低迷、疫情影響、消費(fèi)市場(chǎng)疲軟等因素影響，商業(yè)市場(chǎng)供需兩端走弱，100強(qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有和經(jīng)營(yíng)規(guī)模增速明顯放緩。2022年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有和經(jīng)營(yíng)面積平均為483.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.6%。近五年首次降至10%以下，增速較2021年縮小3.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　受疫情影響，實(shí)體商業(yè)客流下降，商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額普遍下降，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收入面臨壓力。在多重因素的影響下，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)租金收入增速下降。2022年，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金和經(jīng)營(yíng)服務(wù)平均收入為29.0億元，同比增長(zhǎng)6.3%，較2021年收窄19.0個(gè)百分點(diǎn)。百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)租金和經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入同比增速低于持有和經(jīng)營(yíng)面積增速，說(shuō)明2022年商業(yè)物業(yè)單位面積貢獻(xiàn)收入下降，經(jīng)營(yíng)壓力突出。

　　從增長(zhǎng)的角度來(lái)看，“輕重并舉”已成為業(yè)界的共識(shí)。2022年，300個(gè)城市商業(yè)用地供需萎縮，代表企業(yè)普遍暫停純商業(yè)用地的獲取。股票收購(gòu)交易活動(dòng)下降，部分代表企業(yè)“積極看待機(jī)會(huì)，做出謹(jǐn)慎決策”。不同的是，2022年，100強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)代表企業(yè)繼續(xù)努力減輕資產(chǎn)，不斷提高經(jīng)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)多渠道擴(kuò)張。

　　從經(jīng)營(yíng)質(zhì)量來(lái)看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率下降，經(jīng)營(yíng)壓力加大。在零售業(yè)務(wù)方面，代表企業(yè)采取穩(wěn)中求進(jìn)的經(jīng)營(yíng)策略，加強(qiáng)企業(yè)層面的數(shù)字化建設(shè)，降低成本，提高效率；在項(xiàng)目層面，努力提高消費(fèi)者粘性，通過幫助為商家創(chuàng)造價(jià)值。在辦公物業(yè)方面，租賃需求疲軟，代表企業(yè)加強(qiáng)產(chǎn)品打磨，以精細(xì)化服務(wù)促進(jìn)項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)行。

　　從穩(wěn)定性來(lái)看，代表企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率略有下降，但受疫情影響，收入增長(zhǎng)率下降，流動(dòng)性受到一定影響。資產(chǎn)證券化仍是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的重要途徑之一，商業(yè)地產(chǎn)在底層資產(chǎn)中的總比例超過60%。

　　展望未來(lái)，經(jīng)過三年的疫情洗禮，2023年將是中國(guó)全力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一年，消費(fèi)將進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要引擎作用。商業(yè)地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)消費(fèi)和服務(wù)升級(jí)的重要載體，消費(fèi)復(fù)蘇將為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)奠定良好的基礎(chǔ)，為高質(zhì)量商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張和績(jī)效恢復(fù)提供機(jī)會(huì)。

　　2023年開啟消費(fèi)促進(jìn)年，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)龍頭商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)恢復(fù)。自2023年年初以來(lái)，疫情防治政策優(yōu)化的效果顯示，居民消費(fèi)場(chǎng)景逐步恢復(fù)，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢(shì)。中央和地方政府都將擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求和促進(jìn)消費(fèi)作為2023年政府工作的首要任務(wù)。隨著消費(fèi)的逐步恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也有望迎來(lái)今年的恢復(fù)。

　　在股票時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)需要適應(yīng)居民消費(fèi)特征的趨勢(shì)，加強(qiáng)空間轉(zhuǎn)型和品牌改造的能力，激發(fā)項(xiàng)目的新活力。近年來(lái)，居民的消費(fèi)需求呈現(xiàn)出差異化、多樣化的特點(diǎn)，更加注重消費(fèi)體驗(yàn)和消費(fèi)氛圍。隨著居民消費(fèi)特征的變化，商業(yè)地產(chǎn)的空間建設(shè)和品牌基調(diào)將與過去不同。股票業(yè)務(wù)需要進(jìn)行有針對(duì)性的轉(zhuǎn)型和調(diào)整，以重新激發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的活力。

　　房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金試點(diǎn)啟動(dòng)，商業(yè)房地產(chǎn)公開發(fā)行REITS準(zhǔn)備啟動(dòng)，優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。2023年，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金試點(diǎn)正式啟動(dòng)，未來(lái)公開發(fā)行REITS試點(diǎn)范圍也有望擴(kuò)大到商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，由“私募股權(quán)+公開發(fā)行”組成的房地產(chǎn)金融鏈正在逐步形成。房地產(chǎn)金融的發(fā)展將促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域形成新的發(fā)展模式，為高質(zhì)量的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇。

　　2023年是全面貫徹黨的20大精神的第一年。短期來(lái)看，中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)有望在消費(fèi)市場(chǎng)的帶動(dòng)下恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)有望在今年恢復(fù)活力。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期改善的基本面沒有改變，人民消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)也沒有改變。然而，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求的局面相對(duì)嚴(yán)峻。股票時(shí)代的“零和博弈”可能即將到來(lái)。只有優(yōu)質(zhì)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要抓住短期內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)和服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的機(jī)遇期，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)水平，在鞏固基礎(chǔ)市場(chǎng)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)，為未來(lái)的“大浪淘沙”贏得先機(jī)。