商業(yè)地產

　　隨著銀行業(yè)危機的爆發(fā)，市場對美國商業(yè)地產信貸緊縮的擔憂日益加劇，許多華爾街投資銀行警告說，美國商業(yè)地產可能成為繼銀行業(yè)之后的“雷聲”行業(yè)。

　　凱投宏觀是警告商業(yè)地產風險的最新機構。凱投宏觀表示，美國商業(yè)地產與小銀行的聯(lián)系非常脆弱，在最近的銀行體系壓力下，商業(yè)地產沒有得到足夠的關注。

　　凱投宏觀集團首席經濟學家尼爾·斯林周一在一份報告中表示，“美國商業(yè)地產貸款主要由中小銀行主導”，美國中小銀行占商業(yè)地產領域未償貸款的70%。他指出，貸款的減少可能會增加“資本價值的下行壓力”。

　　“在最壞的情況下，小銀行和商業(yè)地產之間可能會形成一個‘惡性循環(huán)’，對這些銀行健康的擔憂導致存款外逃。”反過來，這將導致“銀行收回商業(yè)地產貸款，加速資產基礎關鍵部分行業(yè)的衰退，加劇人們對銀行健康狀況的擔憂，從而完成惡性循環(huán)”。

　　危機傳導到商業(yè)地產或商業(yè)地產

　　目前，包括美國銀行、高盛銀行、摩根士丹利銀行、摩根大通銀行、瑞信銀行在內的越來越多的華爾街銀行正在警告美國商業(yè)地產可能爆發(fā)危機的前景。

　　瑞信認為，危機可能會從銀行業(yè)傳導到商業(yè)地產。與此同時，摩根大通資產管理公司首席執(zhí)行官Georgegatch也在歐洲媒體峰會上警告說，在美聯(lián)儲大幅收緊貨幣政策后，商業(yè)地產成為全球市場的關鍵風險之一。

　　凱投宏觀Shearing表示，房地產行業(yè)問題一直是“重大危機的核心”，如2007年至2008年的全球金融危機、20世紀80年代和90年代的美國儲蓄和貸款危機、1973年至1975年的英國“次級銀行危機”和“1929年的大崩潰”。

　　“如果房地產將成為銀行體系中更深層次壓力的來源，那么應該關注的領域可能是商業(yè)地產，”他說，“最近幾天，這已經成為人們關注的焦點，尤其是在美國，但與銀行體系的聯(lián)系——這是脆弱性的真正來源——在討論中沒有得到足夠的關注。”

　　凱投宏觀表示，商業(yè)地產市場包括工業(yè)和零售地產，以及辦公樓和公寓。在Shearing看來，由于硅谷銀行本月早些時候倒閉，小銀行的存款基礎面臨壓力，商業(yè)地產貸款可能會收緊。

　　根據(jù)美國銀行和高盛的分析，中小銀行在美國承擔了多達68%至80%的商業(yè)地產貸款業(yè)務。一旦中小銀行被迫提高流動性儲備，收緊貸款，美國商業(yè)地產將面臨信貸緊縮的影響。

　　“目前的焦點是存款外逃的風險，因為硅谷銀行破產后，市場擔心中型銀行的健康狀況，擔心未投保存款超過聯(lián)邦保險上限（25萬美元）?！?/p>

　　“但這掩蓋了一個更廣泛的問題，即利率的上升導致資金從銀行存款轉向貨幣市場基金，因為短期證券的利率比商業(yè)銀行存款快?！?/p>

　　這將使銀行“陷入困境”，從而導致商業(yè)地產領域的融資緊縮。銀行要么需要提高存款利率，“與貨幣市場一致，試圖通過提高再融資貸款利率來維持利潤，要么縮小資產負債表的資產面，以適應較小的存款基數(shù)”。

　　寫字樓地產——最脆弱的一環(huán)

　　如果商業(yè)地產危機爆發(fā)，辦公樓地產很可能是商業(yè)地產中最脆弱的部分。

　　高盛指出，在辦公樓房地產領域，區(qū)域性銀行占美國銀行貸款的62%，而國家銀行占38%。2023年至2024年，約有1.1萬億美元的商業(yè)地產債到期，其中辦公貸款占債務的23%，僅次于多戶家庭的31%。

　　更值得一提的是，辦公樓地產的CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商業(yè)地產抵押貸款支持證券)拖欠率已開始上升，高盛預計未來將大幅上升。

　　高盛表示，拖欠率的上升與當前的加息周期密切相關。雖然失業(yè)率的上升是全球金融危機期間辦公樓房地產拖欠率上升的關鍵驅動因素，但這一因素的影響要溫和得多。

　　瑞信還認為，辦公樓房地產是房地產領域最大的風險。首先，由于商業(yè)房地產貸款市場對此類資產的敞口過大，家庭辦公和混合工作模式對辦公樓房地產基本面產生了持續(xù)的負面影響。

　　瑞信分析師Tayookusanya在一份報告中指出，由于利率的上升，商業(yè)地產的利率上限繼續(xù)上升，這意味著商業(yè)地產貸款的新估值可能更低，而這些貸款背后的商業(yè)地產抵押品可能已經貶值。

　　由于貸款余額超過了房地產的價值，瑞信看到了更多關于辦公樓房東歸還鑰匙的消息。此外，銀行注意到，2023年2月，CMBS拖欠率上升了18個基點，過去12個月，許多住宅和辦公樓的拖欠率增長最大。

　　這也導致2022年年中美國商業(yè)地產價格普遍下跌4%至5%。凱投宏觀預計，美國商業(yè)地產價格將進一步下跌18%至20%，“從高峰到低谷的下跌約為22%”。從機構報告中的一張圖表也可以看出，寫字樓房地產可能會出現(xiàn)最嚴重的下跌。

　　“來自房地產業(yè)的風險與15年前大不相同，其后果可能對實體經濟的損害要小得多。但在等待最終（壞）結果的過程中，商業(yè)地產及其與中小型銀行的聯(lián)系尤為重要?！?/p>