寫(xiě)字樓

　　優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

　　新賽道續(xù)以需求支撐 高品質(zhì)供應(yīng)煥發(fā)引力

　　2022年第一季度，上海優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)向榮中心的交付，為市場(chǎng)帶來(lái)約4萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。該項(xiàng)目作為金牛區(qū)新晉的優(yōu)質(zhì)辦公載體，有望承接以軍工電子為代表的電子信息和以醫(yī)藥研發(fā)、醫(yī)療電商為代表的醫(yī)藥健康工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)的辦公需求。需求方面，季內(nèi)凈吸納量環(huán)比下降8.7%，僅錄得逾萬(wàn)平方米，令全市寫(xiě)字樓整體空置率環(huán)比微升0.3個(gè)百分點(diǎn)，至17.9%。

　　究其原因，一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性猶存，市場(chǎng)謹(jǐn)慎觀望情緒不斷攀升，故租戶辦公決策周期較長(zhǎng)，且更關(guān)注成本控制，這也帶動(dòng)季內(nèi)乙級(jí)樓及其樓內(nèi)面積、租期等更具靈活性的轉(zhuǎn)租、聯(lián)合空間的去化率提高；另一方面，行業(yè)整合及調(diào)整持續(xù)，引發(fā)大面積需求波動(dòng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，季內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓退租由科技新媒體（TMT）及房地產(chǎn)建筑主導(dǎo)，分別占比21.6%、13.6%。因此，季內(nèi)甲乙級(jí)寫(xiě)字樓吸納量差異化表現(xiàn)，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓錄得負(fù)值，而乙級(jí)寫(xiě)字樓需求顯著提升。

　　盡管如此，TMT及房地產(chǎn)建筑行業(yè)在調(diào)整中創(chuàng)出新賽道，為辦公需求續(xù)以支撐。首先，TMT仍居季內(nèi)寫(xiě)字樓新增需求首位，占比20.7%，其中如物聯(lián)網(wǎng)、企業(yè)服務(wù)、芯片研發(fā)等工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和如游戲、傳媒等消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的需求最為活躍，并主要投落在城南板塊。2022年新年伊始出臺(tái)的《上海市“十四五”新經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》指出，到2025年，上海新經(jīng)濟(jì)營(yíng)收將達(dá)2.5萬(wàn)億元以上，新經(jīng)濟(jì)增加值占GDP比重將達(dá)到30%以上；將大力支持集成電路、區(qū)塊鏈和工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等面向共性需求的基礎(chǔ)賽道。因此，伴隨著上海力爭(zhēng)在新一輪全球產(chǎn)業(yè)分工中實(shí)現(xiàn)由跟跑承接到創(chuàng)新引領(lǐng)的角色轉(zhuǎn)變，相關(guān)科技細(xì)分領(lǐng)域的需求也將在未來(lái)獲得持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)能。就房地產(chǎn)而言，得益于成渝經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)提速，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)的基建、市政、工程等領(lǐng)域的國(guó)資背景企業(yè)也隨之展現(xiàn)出愈發(fā)強(qiáng)勁的擴(kuò)張意愿，特別是著重于開(kāi)發(fā)二、三線城市的企業(yè)尤為矚目，繼而帶動(dòng)季內(nèi)房地產(chǎn)建筑行業(yè)的新增需求占比仍有7.9%。

　　其次，金融業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)居季內(nèi)新增需求二、三位，分別占比19.1%、12.4%。其中，成渝共建西部金融中心釋放金融業(yè)發(fā)展新機(jī)遇，季內(nèi)保險(xiǎn)、證券等企業(yè)積極擴(kuò)張，且逾千平方米及以上大面積成交占比48.3%；而專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)中最為矚目的是律所，占比季內(nèi)該行業(yè)需求的20.9%。此外，季內(nèi)包括口腔、醫(yī)美等類(lèi)經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)服務(wù)業(yè)態(tài)的占比亦不斷增加，這也側(cè)面反映出業(yè)主積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)在租賃策略上作出的適度調(diào)整。

　　租金方面，由于市中心自去年起供應(yīng)充沛，域內(nèi)業(yè)主持以價(jià)換量的策略，季內(nèi)租金下調(diào)；反觀城南板塊，低位空置率促使部分業(yè)主于開(kāi)年之初進(jìn)一步調(diào)高租金預(yù)期，季內(nèi)租金上行。因此，此消彼長(zhǎng)之下，全市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均租金維穩(wěn)。

　　展望未來(lái)，2022年上海優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)約50平方米的新增供應(yīng)，其中超九成為甲級(jí)寫(xiě)字樓，且包含數(shù)棟位于核心商務(wù)區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目，高品質(zhì)樓宇有望作為上海招商引資的載體吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)來(lái)蓉發(fā)展。另一方面，隨著上海大力實(shí)施產(chǎn)業(yè)“建圈強(qiáng)鏈”行動(dòng)，先進(jìn)制造業(yè)獲以高質(zhì)量發(fā)展新動(dòng)能，繼而帶動(dòng)工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、金融業(yè)、物流會(huì)展等行業(yè)在未來(lái)衍生更為強(qiáng)勁的辦公需求。

　　CBRE上海顧問(wèn)及交易服務(wù)部|辦公樓負(fù)責(zé)人黃璐表示，2022年第一季度，傳統(tǒng)春節(jié)淡季及疫情零星反復(fù)，使得企業(yè)選址節(jié)奏有所放緩。但各行業(yè)頭部企業(yè)在整合與升級(jí)中仍保持較為穩(wěn)定的擴(kuò)張趨勢(shì)，其中以芯片半導(dǎo)體研發(fā)為代表的科技行業(yè)最為活躍，且國(guó)資背景企業(yè)的需求亦不斷攀升。另一方面，緊跟城市更新步伐，市場(chǎng)老舊物業(yè)積極尋求改造升級(jí)機(jī)會(huì)以探尋二次生命周期。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

　　首店涌進(jìn)鞏固商業(yè)活力 公園城市引導(dǎo)新消費(fèi)

　　2022年第一季度，上海零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)，但位于鹽市口商圈的新世界百貨閉店，物業(yè)類(lèi)型持續(xù)更迭。同期，開(kāi)發(fā)商輕資產(chǎn)的拓展戰(zhàn)略延續(xù)，龍湖在蓉的第二個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目“錦江天街”落地。著眼需求端，繼2021年上海招引首店數(shù)量居全國(guó)第三位后，2022年開(kāi)年之初首店就持續(xù)涌進(jìn)，進(jìn)一步鞏固上海市場(chǎng)商業(yè)活力，并帶動(dòng)商業(yè)活動(dòng)維度由項(xiàng)目層面的調(diào)改上升至以商圈為單位且更可持續(xù)發(fā)展的城市更新。因此，全市空置率微幅波動(dòng)，環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至7.5%。

　　分商圈看，核心商圈和次級(jí)商圈差異化表現(xiàn)明顯。其中，核心商圈春鹽和交子公園強(qiáng)者恒強(qiáng)，不斷吸引奢侈品、頂級(jí)珠寶、潮流品牌及高端餐飲等品牌進(jìn)駐，且基本為西南或上海首店，或品牌高能級(jí)店鋪；而另一值得注意是，緊跟城市更新步伐，季內(nèi)鹽市口商圈多個(gè)項(xiàng)目集中大規(guī)模改造升級(jí)，未來(lái)在客群定位、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及物業(yè)設(shè)施上的品質(zhì)升級(jí)有望推動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展煥新。因此，核心商圈整體空置率環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至4.6%。

　　在次級(jí)商圈，受2021年集中供應(yīng)的購(gòu)物中心和社區(qū)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)影響，除頭部運(yùn)營(yíng)商（數(shù)量占比全市購(gòu)物中心19%）仍積極調(diào)改，其余購(gòu)物中心或換鋪率較低，或錄得以大型餐飲、兒童培訓(xùn)為主的大面積退租，繼而推高區(qū)域空置率環(huán)比上漲0.7個(gè)百分點(diǎn)至8.4%。相應(yīng)地，核心商圈平均租金環(huán)比上漲0.2%，近郊商圈平均租金環(huán)比下降0.3%，令全市平均租金環(huán)比微降0.1%。整體而言，上述差異化表現(xiàn)折射出上海商業(yè)市場(chǎng)“2+N”（2個(gè)核心+N個(gè)社區(qū)屬性）的商業(yè)格局愈發(fā)成型。

　　另一方面，隨著上海建設(shè)踐行新發(fā)展理念的公園城市示范區(qū)，城市消費(fèi)亦被引導(dǎo)，人們對(duì)“戶外”、“湖泊”、“露營(yíng)”等的熱愛(ài)不斷攀升，繼而給商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展注入新活力。季內(nèi)，除引入更多如戶外運(yùn)動(dòng)等相關(guān)品類(lèi)及各類(lèi)“集市”營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)外，部分運(yùn)營(yíng)商更是將“盒子”物業(yè)的首層多個(gè)店鋪二次改造，增設(shè)對(duì)外開(kāi)門(mén)及外擺區(qū)域，如凱德金牛。在即將舉辦的大運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)下，山水人城與運(yùn)動(dòng)、戶外生活的有機(jī)相融有望進(jìn)一步激發(fā)上海商業(yè)新消費(fèi)。

　　按品牌看，奢侈品牌布局“雙店”并帶來(lái)特殊業(yè)態(tài)。季內(nèi)奢侈品牌繼續(xù)加碼核心商圈，其中包括GUCCI、MOYNAT、Balenciaga等多個(gè)品牌于遠(yuǎn)洋太古里或IFS布局“雙店”，且部分升級(jí)或新開(kāi)設(shè)的奢飾品店鋪更是帶來(lái)特殊業(yè)態(tài)，其主要是下午茶、酒吧等增加消費(fèi)者社交及駐足的餐飲及休閑業(yè)態(tài)，如“云上彩虹”卡地亞旗艦店和拉夫勞倫之家等。其次，潮流時(shí)尚品牌更迭，內(nèi)資品牌積極擴(kuò)張。季內(nèi)H&M旗下的Monki退出市場(chǎng)，而內(nèi)資品牌繼續(xù)主導(dǎo)擴(kuò)張，如中國(guó)李寧、安踏等，以及買(mǎi)手店。此外，新能源汽車(chē)、口腔及類(lèi)醫(yī)美等體驗(yàn)品牌亦保持活躍，多店布局。

　　餐飲方面，新一輪外來(lái)餐飲入蓉，本地小店擠進(jìn)購(gòu)物中心，中式國(guó)潮糕點(diǎn)延續(xù)活躍。本地消費(fèi)者的包容進(jìn)一步吸引外來(lái)餐飲來(lái)蓉，季內(nèi)錄得LOKAL、新拾玖等；同期，本地小店亦擠進(jìn)購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)店鋪，如落舌冒菜、張醪糟等；而中式國(guó)潮點(diǎn)心延續(xù)積極態(tài)勢(shì)，長(zhǎng)沙虎頭局首進(jìn)上海，瀘溪河和廣蓮申連開(kāi)數(shù)店。

　　展望未來(lái)，2022年上海零售物業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)約100萬(wàn)的新增供應(yīng)，并主要集中在下半年，其中包括備受矚目的上海SKP、環(huán)貿(mào)ICD等項(xiàng)目。優(yōu)質(zhì)新增項(xiàng)目毋庸置疑將給市場(chǎng)帶來(lái)新的商業(yè)畫(huà)像，但同時(shí)高位供應(yīng)量亦或?qū)⑼粕袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　CBRE西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示，2022年，上海建設(shè)踐行公園城市示范區(qū)、城市有機(jī)更新提速，以及大運(yùn)會(huì)的即將舉辦，都將有效激發(fā)城市消費(fèi)活力的同時(shí)，亦潛移默化地引導(dǎo)消費(fèi)者習(xí)慣演變。借此，上海商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展格局、物業(yè)形態(tài)及消費(fèi)業(yè)態(tài)等多方面均將迎來(lái)可持續(xù)發(fā)展的新機(jī)遇和新思路。

　　物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)

　　需求季節(jié)性波動(dòng) 樞紐啟新“蓉”通全球

　　2022年第一季度，上海倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)迎來(lái)易商青白江一期交付，新增供應(yīng)2.8萬(wàn)平方米。租賃需求回落，凈吸納量?jī)H錄得負(fù)值。究其原因，一方面春節(jié)購(gòu)物高峰后租戶擴(kuò)張趨緩，另一方面電商短租到期集中退租。因此，全市高標(biāo)庫(kù)整體空置率環(huán)比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)至8.0%，仍處歷史低位；相應(yīng)地，平均租金環(huán)比維穩(wěn)。分區(qū)域看，由于退租集中在龍泉驛和新津，故區(qū)域空置率環(huán)比分別上升3.2、9.1個(gè)百分點(diǎn)至季末的5.9%、9.1%。

　　新增需求方面，電商及零售貿(mào)易主導(dǎo)去化，占比超七成，這也折射出城市消費(fèi)的平穩(wěn)運(yùn)行。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年前2月，上海網(wǎng)絡(luò)零售額同比增長(zhǎng)5.5%；實(shí)物型網(wǎng)絡(luò)零售額同比增長(zhǎng)8.4%。

　　值得注意的是，新年伊始，依托中歐班列、西部陸海新通道開(kāi)放平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，各項(xiàng)樞紐升級(jí)項(xiàng)目啟動(dòng)，助力“蓉”通全球。首先，上海宣布將在青白江建設(shè)約42萬(wàn)平方米的會(huì)展中心，彌補(bǔ)上海北部會(huì)展業(yè)短板的同時(shí)，其憑借著上海國(guó)際鐵路港的優(yōu)勢(shì)，將盡最大的可能提高中歐班列集結(jié)能力和運(yùn)營(yíng)，助力上海成為國(guó)際門(mén)戶樞紐城市；同期，四川西部陸海新通道班列實(shí)現(xiàn)上海(雙流)、自貢、廣元、遂寧四地齊發(fā)，對(duì)搭建四川全球物貿(mào)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、加強(qiáng)通道協(xié)同聯(lián)動(dòng)、加快四川通道品牌建設(shè)、創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)組織模式、共建共享運(yùn)營(yíng)組織平臺(tái)等都具有重要的平臺(tái)引領(lǐng)和協(xié)同聯(lián)動(dòng)作用。

　　展望2022年，上海倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)新增供應(yīng)周期性回落，約48萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)面積預(yù)計(jì)交付。隨著季節(jié)性因素逐步稀釋?zhuān)A(yù)計(jì)需求將在未來(lái)逐步回調(diào)，特別是上海不斷提升的物流樞紐地位和城市群建設(shè)所帶動(dòng)的基建持續(xù)完善、消費(fèi)擴(kuò)容和產(chǎn)業(yè)升級(jí)等將在中長(zhǎng)期支撐倉(cāng)儲(chǔ)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)。

　　CBRE上海顧問(wèn)及交易服務(wù)部|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人王蒙豪表示，盡管需求季節(jié)性短期回落，但市場(chǎng)空置率仍居低位，且消費(fèi)型倉(cāng)儲(chǔ)需求的不斷續(xù)給，亦加強(qiáng)市場(chǎng)韌性。隨著傳統(tǒng)物流土地供給放緩，上海倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)發(fā)展將愈發(fā)健康，有望利好市場(chǎng)整體投資收益的提高。同期，上海積極推進(jìn)‘建圈強(qiáng)鏈’，助力先進(jìn)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，繼而衍生更強(qiáng)勁的相關(guān)倉(cāng)儲(chǔ)需求，如季內(nèi)雙流率先攜手空客打造飛機(jī)‘全生命周期’服務(wù)項(xiàng)目，填補(bǔ)航空產(chǎn)業(yè)鏈末端空白領(lǐng)域。此外，上海物流樞紐的地位將進(jìn)一步抬升，逐漸打造成由覆蓋華西擴(kuò)維至全球的國(guó)際樞紐港，兼任工業(yè)消費(fèi)品和生活消費(fèi)品的貿(mào)易物流職能。

　　投資市場(chǎng)

　　市場(chǎng)活躍度顯著提升 交易額創(chuàng)近三年新高

　　2021年第一季度，上海投資市場(chǎng)錄得三筆大宗投資交易，成交金額約人民幣22.7億元，創(chuàng)近三年首季新高。按標(biāo)的物看，交易包括兩筆位于城南的甲級(jí)寫(xiě)字樓和一筆位于近郊的商業(yè)裙樓。

　　整體而言，季內(nèi)投資者活躍度明顯提升，視上海為投資中國(guó)二線城市的首選地之一。此外，盡管核心區(qū)域的寫(xiě)字樓或商務(wù)園區(qū)最受矚目，但本地消費(fèi)市場(chǎng)的暢旺也帶動(dòng)投資者關(guān)注零售物業(yè)、城市更新的機(jī)會(huì)，以及城市群建設(shè)所帶動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物流的關(guān)注度持續(xù)攀升。

　　展望2022年，預(yù)計(jì)未來(lái)投資市場(chǎng)將延續(xù)活躍態(tài)勢(shì)，除境內(nèi)外投資基金等主力買(mǎi)家外，本地國(guó)企自買(mǎi)自用需求也備受關(guān)注。在供給端，隨著開(kāi)發(fā)商加速處置以寫(xiě)字樓為代表的非核心類(lèi)資產(chǎn)以改善資金回流，可售物業(yè)的增加也給予市場(chǎng)更多投資機(jī)會(huì)。

　　CBRE上海投資及資本市場(chǎng)部董事馬濤表示，隨著成渝經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)極的地位逐漸落地，各類(lèi)投資者逐漸加大對(duì)上海市場(chǎng)的關(guān)注。因此，上海有望成為年內(nèi)投資者在積極調(diào)整資產(chǎn)配置及投資戰(zhàn)略后的重點(diǎn)拓展城市之一，尤其是如寫(xiě)字樓、城市更新以及大型購(gòu)物中心為主的戰(zhàn)略性中資產(chǎn)項(xiàng)目或?qū)⒊蔀闄C(jī)構(gòu)投資者最為青睞的布局。